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Vivienda digital: Internacionalización y tropicalización en Latam

Mientras que la industria proptech ha captado inversión por 1,308 millones de dólares, las hechas en criptomonedas rebasan los 25,000 millones.

Por Marco Antonio Romero, CEO en Blockchain City 

A partir de la aparición y uso de la plataforma y ahora megaproptech Airbnb, se habla de un cambio en la industria inmobiliaria, lo que dio inicio al concepto de “vivienda digital”; sin embargo, hasta el momento no se ha definido con claridad el término. 

Estamos viviendo un momento en el cual la tecnología está tomando un papel más relevante en nuestras vidas. La implementación de la Ley Fintech (fianzas y tecnología), la aparición de Bitcoin, criptomonedas y blockchain, así como la transformación digital del sector inmobiliario en un movimiento llamado proptech (mezcla de propiedad y tecnología), forman parte de una transición hacia una economía digital. Especialmente impulsada por la necesidad de continuar produciendo durante la pandemia de 2020. 

Ejemplos internacionales

En la actualidad existen plataformas digitales dedicadas a brindar servicios digitales vinculados al sector inmobiliario como pueden ser Roofstock.com, (EU) dedicada a comprar viviendas arrendadas para recibir ingresos mensuales; también está Housers.com (España) que se dedica al financiamiento colectivo para adquirir inmuebles para rentar o vender; también está Vivefuturo.com (Colombia) que se dedica a la gestión de créditos hipotecarios; y también está Tandasdevivienda.mx (México) plataforma digital dedicada al financiamiento de vivienda sin cobrar de intereses; entre muchas otras empresas. 

En este contexto destaca una iniciativa del Banco de Bogotá denominada “vivienda digital” la cual se trata de otorgar un crédito que se puede tramitar de forma totalmente en línea. Sin embargo, lo correcto sería denominar a dicha iniciativa como “Hipoteca Digital”.  

Este último concepto se utilizó este mismo año para definir una operación crediticia en Monterrey entre las empresas Briq.mx y Urvita.com. 

¿Espacio físico o digital?

Hasta este punto no se ha definido qué es la Vivienda Digital ni tampoco se ha explicado cómo un espacio físico, necesario para todos los seres humanos, puede ser digital. Lo digital es intangible y la necesidad de vivienda es material. 

La vivienda está ligada al sector inmobiliario y la digitalización tiene cinco retos principales que afrontar; así que podemos analizar cada uno para evaluar el avance: 1. Son activos muy grandes; 2. Seguridad jurídica; 3. Componentes emocionales. 4. Financiación segura y 5. Política y territorio. 

Activos Muy Grandes. Los inmuebles son activos muy grandes por su escala física y su valor económico. Puede parecer arriesgado y complicado intercambiar una inversión tan grande como una casa o un edificio. Sin embargo, en la actualidad vemos que hay activos digitales como Bitcoin que se mueven en los mercados internacionales con toda facilidad. Así que esto no representa una limitante para avanzar en la digitalización de inmuebles. De hecho, la industria proptech ha captado inversiones por 1,308 millones USD mientras que las inversiones en criptomonedas rebasan los 25 mil millones USD. 

Seguridad Jurídica. En México hay 6.1 millones de viviendas deshabitadas de acuerdo con el Inegi de las cuales más de un millón están completamente abandonadas y relacionadas con créditos hipotecarios. Los datos pueden variar si le preguntas a una institución como Infonavit. Esto nos invita a reflexionar ¿Qué tan seguro y transparente es el sistema jurídico actual, en relación a la garantía legal que debería tener un inmueble? La buena noticia es que la tecnología blockchain permite generar certificados de propiedad públicos y mover activos con toda facilidad y en caso de que la Industria Inmobiliaria Digital tuviera problemas con abandono de viviendas, este tipo de fenómenos son más fácil de observar, de solucionar y los activos serían mucho más fáciles de capitalizar para evitar pérdidas. La segunda buena noticia es que el Código de Comercio nos permite desde hace años utilizar sistemas de firma electrónica para impulsar la industria digital. Si bien no existe una regulación específica para el sector Proptech, podemos afirmar que esto no representa una barrera para la digitalización del sector. 

Componente emocional: Cuando adquirimos una vivienda siempre hay un componente emocional para decidir por una opción o por otra y hasta ahora no se conoce una tecnología capaz de sustituir ese componente humano. Sin embargo, también podemos decir que la industria ha generado otro tipo de experiencias apoyada en tecnologías 3D, Metaversos y Realidad aumentada. Simplemente se trata de utilizar diferentes experiencias. 

Financiación Segura: La mayor ventaja que ofrecen las plataformas digitales basadas en crowdfunding y Blockchain es la posibilidad de invertir en Bienes Inmuebles con poco capital. Hablamos de acceso universal. Sin embargo, a las autoridades les preocupan temas como lavado de dinero y especialmente la pérdida de competitividad del sector financiero tradicional. En muchos países incluyendo México ya existe una Ley Fintech para regular empresas de tecnología financiera las cuales están obligadas a cumplir con protocolos internacionales para prevenir lavado de dinero y financiamiento al terrorismo; por si fuera poco es bien sabido que las instituciones bancarias se están convirtiendo en Fintech y las empresas Fintech se están convirtiendo en los nuevos bancos. Todo esto hace que este punto tampoco sea un impedimento para el desarrollo Proptech. 

Política y Territorio: El territorio es un asunto de seguridad nacional en todos los países y necesariamente está vinculado a la política; es por esto que resulta poco realista creer que un bien inmueble ligado a un terreno pueda ser comerciado mediante instrumentos como los Tokens no regulados y/o NFT’s. Sin embargo, ya existen condiciones de responsabilidad legal para las empresas y esto abre la posibilidad de solucionar conflictos. Los políticos en México han mostrado poco interés por los cambios tecnológicos, principalmente porque desconocen el tema y además el sector se mueve muy rápido. Aún así existen condiciones para desarrollar negocios digitales en el sector inmobiliario nacional. 

Acercamiento a un concepto

Podemos concluir que no existe un impedimento real para que la industria inmobiliaria se digitalice y lo mismo aplica a la vivienda, podemos cerrar con una definición para vivienda digital:

Es un espacio físico habitable vinculado a experiencias digitales. Muy probablemente será una forma de activo inmobiliario habitacional respaldado, comercializado y operado preferentemente en redes Blockchain reguladas. 

Este cambio va a generar nuevos modelos de negocio y servicios acordes a las nuevas formas de vivir, trabajar y de hacer negocios. 

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