ibuyers, REaaS, brókers, alzas de tasas y fusiones, serían los posibles escenarios para el final de 2022, según el analista Leonardo González, de la proptech TuHabi.
Todos los cambios generan incertidumbre. Pero para el caso de México, las proptech irrumpieron en el mercado con un ofrecimiento de mayor transparencia, confianza y con el objetivo de ofrecer mejores soluciones para mejorar en varios aspectos, las transacciones inmobiliarias de industria.
Escala inversión
Prueba de esta confianza, es que el segmento proptech durante 2021 obtuvo una inversión de 1300 millones de dólares a través de 23 diferentes transacciones provenientes de diversos fondos de capital de riesgo, metiendo al segmento inmobiliario una nueva dinamización.
“Con datos al segundo trimestre de 2022 (2T22), esta inversión fue de 26% en residencial; comercial 12%; industrial 26%; construcción 11%, hospitalidad 20% y otros segmentos, con 5%, según datos de distintas fuentes”, destacó Leonardo González, Analista Real Estate en Propiedades.com, perteneciente a la proptech TuHabi.
Para González, uno de los analistas más serios en el segmento en México, esta diversificación porcentual en las proptech al segundo semestre se va a consolidar y además, podría presentar más fusiones.
“Esperamos que el segmento Residencial siga ganando terreno, así como el comercial. Y por lo tanto veremos la consolidación de las proptech creciendo soluciones en toda la cadena de transacciones y con más posibles fusiones”.
Cadenas de valor digitales
Agregó que esta digitalización de las transacciones de vivienda se profundizará en toda la cadena, “tanto de arrendamiento, venta, en vivienda nueva y usada. Aquí el rol que juegan los brókers será un área de oportunidad para el crecimiento y consolidación de la industria proptech en México. Las redes de brókers van a seguir creciendo, así como la mejora en su labor, que va a seguir desarrollándose de manera vertiginosa”.
“En cuanto al rol que juegan los brókers se ha hecho cierta polémica, en la medida en que se anticipan una sustitución, o bien, existe mucha incertidumbre al respecto. Lo que nosotros vemos es que realmente el rol del bróker a seguir teniendo alta importancia dentro de la industria y van a seguirse ofreciendo una serie de soluciones para que tengan una participación mucho más activa en todas las transacciones inmobiliarias de los segmentos Real Estate”, aseveró.
Para el analista de la proptech, dentro del vector residencial en particular, la participación de los brókers, será importante a partir que tengan mayor acceso a la información, mejores herramientas, cuenten con las certificaciones, las ubicaciones de los inmuebles, y todo lo que tenga que ver con herramientas tecnológicas, para que realicen mejor su labor de prospección, gestión de leads, gestión de capital y lograr los cierres en un menor tiempo posible, lo cual será más importante y factible.
Largos periodos
Cuestionado sobre los pendientes del sector inmobiliario, señaló que persiste la lentitud en los cierres:
“Los tiempos en la industria de vivienda siguen siendo muy lentos. En realidad, una transacción inmobiliaria se puede cerrar hasta en 10 meses o más. Pero si hay más profesionalización de los brókers, permitiendo más acceso a herramientas tecnológicas, se puede cerrar la brecha del tiempo en estas transacciones, lo cual será muy benéfico para todos los jugadores”.
Lo anterior beneficiará a los compradores de vivienda o usuarios, con lo que se podría esperar una mejora en la eficiencia del mercado, desde el punto de vista de precios, pago de comisiones y número de interacciones posibles por cada usuario antes de cerrar una transacción.
Subverticales
Al preguntársele sobre qué subaspectos o subverticales de las proptech considera que tendrán mayor relevante, dijo sin duda, que serán los ibuyers.
“Los ibuyers tienen una perspectiva de crecimiento muy importante porque introducen una mayor liquidez, transparencia y confianza al mercado, apoyados en herramientas de valuación de precios, lo que agiliza mucho las transacciones”, estimó.
Destacó el caso de la proptech TuHabi, que abrirá nuevas plazas y segmentos en México:
“En la medida en que crezcan (los ibuyers) se alcanzarán nuevas plazas y nuevos segmentos; en TuHabi operamos transacciones entre 600 mil y 4 millones de pesos. Y está tendencia ha venido creciendo en ciudades como Monterrey, Guadalajara, la Ciudad de México, en las operaciones conjuntas de TuHabi, Tu Cantón y iBuyers”.
Variables de renta
Dentro de las proptech, agregó, hay sectores con alto ritmo de consolidación en la cadena de arrendamiento:
“Observamos que en la cuestión de riesgos y garantía, es importante poder agilizar una transacción en las dos partes, tanto del propietario como del inquilino. Es importante ver consolidación frente al sector vivienda respecto de otros nichos inmobiliarios, como el comercial o el industrial”.
Vivienda abandonada y proptech
Cuestionado sobre la aparición o la disrupción de alguna proptech que pueda atender el mercado de la vivienda social abandonada, que según datos de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), serían de 5 millones de casas en desuso, agregó:
“Según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), 14% del parque habitacional en México está abandonado, lo cual es una cantidad muy significativa. Estamos hablando de un parque habitacional considerable que amerita una solución integral tanto del punto de vista de las políticas públicas, políticas urbanas y soluciones financieras para rescatar este colateral abandonado, considerando los problemas jurídicos y de estatus legal”.
Agregó que sí ve un área de oportunidad en el tema de la política urbana para mejorar la nueva planeación del parque habitacional de vivienda para que no se cometan los mismos errores.
“La vivienda abandonada es una situación donde todos los jugadores tienen una situación de pérdida. No se han podido capitalizar los beneficios de una correcta planeación. Sin embargo, una vivienda abandonada es un área de oportunidad, porque no ha terminado su ciclo. Han quedado abandonadas por un problema de calidad de uso por parte de los residentes que adquirieron un inmueble por colocar una hipoteca, pero que no evaluaron estar cerca de su centro de empleo aunado a un problema de falta de servicios”.
Se necesita revitalización
Por supuesto, agregó, que alguna startup podría participar para revitalizar este segmento del mercado y hallar una herramienta de reutilización.
Desde su expertise, González djo que en México se debe seguir muy de cerca la correlación que se presentará entre el segmento proptech y fintech, desde el punto de vista de diversos instrumentos financieros para cerrar una transacción.
“El sector inmobiliario está migrando hacia lo que se conoce como el Reaas (Real Estate as a Service) o una industria de servicio. Esperamos más funciones y más participaciones de nuevas startups que ofrezcan estas soluciones. También veremos una mayor participación en temas de sustentabilidad y descarbonización”
Plusvalía segura
Para González, actualmente se presenta una alta incertidumbre derivada del periodo inflacionario, “lo que ha llevado a incrementos en las tasas de interés en respuesta por parte de los bancos centrales, que se va a manifestar en una corrección de la tasa hipotecaria y que podría reducir la demanda por parte de los usuarios en vivienda nueva a través del financiamiento”.
Agregó que, de manera estratégica, la vivienda ha sido un activo de refugio, dónde las plusvalías han sido positivas y al alza, donde se sigue presentando como un activo muy importante por su flujo de inversión.
“Vemos que la inflación va a ser prolongada durante cierto tiempo; vemos el problema de las materias primas que están mostrando un encarecimiento sostenido y eso anticipa un mayor incremento en los precios de la vivienda”, diferenció.
Sin embargo, enfatizó que el actual, sigue siendo un buen momento para adquirir vivienda sobre todo antes que las tasas de interés se incrementen desde lado de la inflación.
“Ahora, la vivienda vive un nuevo paradigma en su uso, dado el aumento del home office y una orientación cargada a la calidad de vida dentro de lo inmobiliario”, finalizó.
¿Qué son las ibuyers?
Por un lado, son aquellas empresas que compran viviendas, departamentos o casas al contado en pocos días. La clave de estas empresas está en que compran las casas a un precio más bajo que los que se ofrecen en el mercado para poder reformarlas y ponerlas de nuevo a la venta.
Los ibuyers realizan:
- Primeramente, el propietario de cierto inmueble contacta con la empresa en un plazo de tiempo no superior a 48 horas para que un profesional llame al usuario.
- Posteriormente, se lanza una oferta inicial en caso de que la vivienda cumpla con los requisitos exigidos.
- Luego, un experto visitará el inmueble que puede derivar en una modificación del precio acordado, sobre todo, si realmente el precio no corresponde con la descripción que se ha proporcionado.
- Al aceptarse una última oferta, se firma un compromiso de compraventa y se inician los trámites necesarios.
- Finalmente, el ibuyer pagará al contado el día que se firme la escritura de compraventa.
Entre las desventajas para el usuario están que los ibuyers, esto en Estados Unidos, concentran mucha información y orillan a una gentrificación o expulsión de ciertos segmentos económicos de la población.
Entrevista realizada en 2022