Resulta que la proptech Zillow fue en realidad la inteligente porque se dieron cuenta de los problemas primeramente.
Por Glen Felson (Fragmento)
Hace meses, fueron buenos tiempos para la industria proptech. Se estaban desplegando cantidades récord de financiación en todo el ecosistema inmobiliario.
Las valoraciones estaban por las nubes, pero de alguna manera siguieron subiendo. Las empresas cotizaban en bolsa (a menudo a través de SPAC) con valoraciones fuera de la realidad, pero como el ritmo seguía acelerándose.
Las tasas hipotecarias se mantuvieron cerca de mínimos históricos, las casas se vendían por encima del precio de venta en cuestión de días, los propietarios comerciales estaban invirtiendo mucho en tecnología para atraer a las personas a la oficina. Las iniciativas ESG finalmente comenzaron a recibir la atención y los recursos adecuados que merecían.
Pero, ¿qué pasó con el proptech?
PropTech es un término muy amplio con segmentos diferentes que incluyen residencial, oficina, multifamiliar, industrial, minorista, hoteles, viviendas para estudiantes, vida asistida, autoalmacenamiento, ciencias de la vida, hospitales y más.
Dentro de cada segmento, hay docenas de diferentes categorías de servicios que abordan las soluciones proptech.
Algunos ejemplos de estas diferentes categorías incluyen administración de propiedades, seguridad, ESG, arrendamiento, experiencia de inquilino/residente, comunicaciones, financiamiento, disposición, trabajo flexible/coworking, estacionamiento, Infraestructura de red, y la lista continúa.
Además de todas las categorías y modelos comerciales existentes en la industria de bienes raíces, en los últimos 10 hubo nuevas ofertas y servicios impulsados por tecnología, como iBuying, Coliving, Fractional Ownership y Hybrid Work.
Cambio de marea
Las empresas emergentes no generan ganancias en sus primeros días, y su enfoque principal ha sido el crecimiento de los ingresos de primera línea.
Los ingresos fueron la métrica clave en la que se centraron los inversores. La política monetaria durante los últimos años condujo a fondos baratos y de fácil acceso, por lo que mientras los ingresos de una empresa continuaran creciendo a velocidades vertiginosas, encontrar inversores para infundir capital fresco rara vez fue un problema.
Para algunas de estas empresas, el plan era continuar escalando los ingresos de cualquier manera posible, a menudo subsidiando fuertemente acuerdos con su cofre de guerra de capital.
Mientras continuara el flujo de nuevos fondos, las nuevas empresas asumieron que siempre habría una forma de cobrar (ya sea a través de una oferta pública inicial o una adquisición).
Pero una vez que se producía la salida, los agujeros en su modelo se convertían en el problema de otra persona, y esa otra persona a menudo eran inversores minoristas.
Pero era cuestión de tiempo antes de que los inversores despertaran y se dieran cuenta de que muchas de estas empresas que pierden dinero nunca iban a funcionar. Y ese momento ha llegado.
El cielo se cae
Las consecuencias fueron rápidas. Muchas empresas en etapa inicial estaban a años de ser rentables, y su índice de consumo solo era sostenible si tenían otra ronda de apoyo.
Para agravar el problema, las tasas de interés se dispararon y el mercado comenzó a enfriarse. Las empresas y los modelos comerciales que tenían una unidad económica deficiente recibieron el mayor golpe. Algunos cerraron de inmediato, y otros redujeron la plantilla al mínimo, lo que simplemente les dio un poco más de tiempo antes de su inevitable extinción.
En algunos casos, las empresas heredadas que habían creado sus propias ofertas que reflejaban los modelos de estas nuevas empresas, cerraron esas divisiones y volvieron a su modelo original. Un ejemplo de esto, donde se perdieron miles de millones de dólares entre las nuevas empresas que fueron pioneras en la oferta y las empresas heredadas que la adoptaron, fue el iBuying.
Alzas en el IBuying
iBuying fue un modelo radicalmente diferente para vender casas. La industria de corretaje de bienes raíces residenciales de EU genera aproximadamente 80 mil millones de dólares en comisiones brutas anualmente, y debido a que el modelo de corretaje de baja tecnología se ha mantenido relativamente sin cambios durante décadas.
El primer jugador importante en hacerse un nombre en iBuying fue Opendoor, que se lanzó en 2014.
La proporción de viviendas vendidas a través de iBuyers comenzó a acelerarse. Pero entonces sucedió algo sorprendente.
Zillow, que había alcanzado una capitalización superior a los 4,000 millones de dólares unos meses antes, anunció abruptamente que dejaría de operar su división iBuyer y que despediría al 25 % de su equipo.
Culparon de sus problemas a un modelo de suscripción defectuoso. Zillow pasó de ser un líder admirado a ser blanco de bromas. Sin embargo, no pasó mucho tiempo antes de que todos comenzaran a darse cuenta de que este modelo en su forma actual nunca iba a funcionar.
Resulta que Zillow fue en realidad el inteligente porque se dieron cuenta de los problemas primero.
Las consecuencias continuaron y las pérdidas fueron astronómicas. Opendoor, que había recaudado 1,900 millones de dólares de capital riesgo y se hizo pública en diciembre de 2020 (alcanzando una capitalización de mercado de 19,600 millones), informó una pérdida de casi 1,000 millones en el tercer trimestre de 2022.
Esto fue seguido por un despido masivo junto con la expulsión de su compañía de su Fundador y jefe ejecutivo. Su capitalización de mercado ahora es de aproximadamente 1.5 billones de dólares.
La segunda startup más grande, Offerpad, recaudó 335 millones antes de salir a bolsa en septiembre de 2021. Ellos también han pasado por rondas profundas o despidos y sus acciones han perdido el 78% de su valor.
Opendoor y Offerpad fueron las 2 nuevas empresas líderes de iBuyer, pero muchas otras empresas recaudaron cientos de millones de dólares con un modelo similar, y muchas de ellas ahora están en sobrevivencia mínima.
Las empresas heredadas que implementaron sus propias divisiones de iBuyer incluyen Anywhere (anteriormente Realogy), Keller Williams, Redfin y Zillow.
Cada una de estas empresas ha dejado de operar su división iBuyer después de experimentar pérdidas masivas.
Glenn Kelman, CEO del gigante de la industria Redfin, dijo recientemente: “Probablemente debería haber cerrado el negocio de iBuying antes. No debería haber sido necesaria una corrección del mercado de la vivienda para darnos cuenta de cuán intensivo en capital y riesgoso era eso”.
Menos es más
Para ser justos, algunas empresas PropTech que se lanzaron en los últimos años están prosperando, y diferentes segmentos del negocio han tenido un mejor desempeño que otros.
A menudo fueron las empresas que recaudaron significativamente menos fondos (solo para ejecutar su plan) son las que están en mejor forma que las empresas que recaudaron sumas masivas a valoraciones escandalosas.
(…)
Se estima que la cantidad de capital que se invirtió en empresas PropTech en los últimos 2 años está sobre los 50 mil millones de dólares. Hubo algunas empresas increíbles que se financiaron durante este tiempo, y también hubo algunas empresas no tan increíbles, pero lo único que tienen en común es que recaudaron dinero con valoraciones que no se basaban en la realidad.
Mercado en la Edad Media
La industria PropTech enfrenta vientos en contra que parecían impensables hace 6 meses, pero sigo siendo muy optimista sobre su futuro.
Una de las razones por las que muchas de estas nuevas empresas pudieron recaudar tanto dinero es porque el sector inmobiliario ha operado en la Edad Media desde el punto de vista tecnológico.
Los avances tecnológicos en el sector inmobiliario quedaron muy rezagados con respecto a otras grandes industrias, y estaba preparado para la disrupción.
Además de crear eficiencias, muchas empresas emergentes tienen una misión centrada en problemas que afectan a todos, incluido el cambio climático, la salud y el bienestar de los empleados, y la diversidad y la inclusión. Los inversores que tienen capital para invertir en nuevas empresas ahora pueden hacerlo con valoraciones lógicas, y las empresas que siguen en pie suelen ser las que han probado su modelo de negocio y han demostrado un camino hacia la rentabilidad.
Uno de los anuncios recientes más emocionantes que debería infundir confianza en el mercado en general es que el inversionista líder de PropTech, Fifth Wall, cerró recientemente los fondos específicos de PropTech más grandes, que totalizaron más de 1,000 millones de dólares.
Publicada en marzo de 2023.