El CEO de la proptech Flat dijo que mientras que en México somos 130 millones de personas, solo 5% visita los markeplaces.
La consultora internacional KPMG dio a conocer recientemente que el segmento proptech en Estados Unidos, Canadá y América Latina, fue el más resiliente durante 2023 con un crecimiento del 326%.
No obstante, las startups proptech en la región de Latam, específicamente, enfrentan un escenario de dosificación de sus recursos, y en algunos casos, el cambio de un modelo de negocio.
Si bien el flipping inmobiliario, que consiste en la compra de vivienda para su adecuación y posterior venta, ha sido una estrategia de inversión rentable en tiempos de incertidumbre, debe contar con los factores adecuados en cuanto a las condiciones iniciales y finales del inmueble, y su salida al mercado, pero sí requiere de fuertes dosis de capital.
“Nosotros cuando empezamos algunos años con un modelo donde nosotros comprábamos propiedad, la remodelábamos y la revendíamos en el mercado, pero aproximadamente hace 18 meses, empezamos a evolucionar con la construción de un marketplace encima de eso y fuimos agregando elementos diferentes para tratar de construir en una ventanilla única, para comprar o vender una vivienda”, destacó en plática, Bernardo Cordero, cofundador de la proptech Flat.
El CEO agregó que en su marketplace cuentan con alrededor de 50 mil propiedades a donde asisten desarrolladores, agentes inmobiliarios, vendedores.
Proptech Flat, a venta de leads
Dijo que para ello, el cliente comprador y el vendedor acude a la proptech a buscar su propiedad, y ahí, lo que “hacemos realmente es vender esos leads a los agentes inmobiliarios que tienen el experiencia para poder atender esos clientes”.
Si llega un comprador con nosotros, nosotros vendemos ese lead a un agente inmobiliario y después éste les brinda todo el servicio para encontrar la propiedad que necesitan.
“Nosotros nos enfocamos en lo que pensamos somos buenos, que es la creación de la tecnología. Al final, la atención la recibe a través de un agente inmobiliario, y que son los realmente expertos en tratar en esa parte del día a día”.
Agregó que otra parte de los servicios de la proptech consisten en el brokeraje hipotecario, ya que la parte del financiamiento es esencial de la decisión de compra de una propiedad y tenerla desvinculada ha sido un proceso complejo para los clientes.
Para ello, el año pasado adquirimos a Hipoteca Genial, que ahora es parte del grupo y parte fundamental de lo que le ofrecemos ahora a nuestros clientes, con una nueva capacidad de encontrar financiamiento.
Alianzas, fortaleza para segmento inmobiliario
Cuestionado sobre la alianza con Alohome, dijo que “siempre hemos tenido la visión de que entre más nos juntamos con diferentes actores del ecosistema, mejor nos va a ir a todos. Ese un problema grande el que tenemos que resolver del mundo inmobiliario en México”.
“Con Alohome encontramos un gran aliado. Ellos están muy enfocados en crear tecnología para los desarrolladores y hacer más fácil el manejo de su inventario y que ayuda a conectarse con la capacidad de comercializar sus propiedades”.
Ayudamos a vender propiedades de los desarrollos y al mismo tiempo, proveemos información. Mucho de lo que hemos hecho en Flat estos años es juntar toda la información posible del mercado de bienes raíces residenciales para ayudar a la evaluación de propiedades, lo cual en México siempre ha sido bien complicado.
Dijo que otra adquisición de la proptech en 2022, fue la compra de Intelimétrica, “en donde tenemos contratos con los bancos para ayudarles a entender la información y crear valuaciones sobre toda la cartera de hipotecas para tomar mejores decisiones y analizar la colaterización de las mismas hipotecas”.
Remodelación y asistencia legal
“Somos la empresa que mejores datos tenemos del mercado de bienes residenciales. Pero además, ofrecemos servicios adicionales, como el de remodelación y el servicio de asistencia legal”.
Cuestionado sobre el área de oportunidad que representan las más de 600 mil viviendas en desuso que tiene el Infonavit, Cordero dijo que este parque “es la oportunidad más grande de México en ese segmento. Para bien o para mal, muchas proptech como nosotros nos hemos enfocado en el segmento medio y algunas en un segmento un poco más alto porque era más digitalizado y más fácil entender en las operaciones de cierta forma”.
“Pero la oportunidad más grande está precisamente en el segmento social. Desde la parte de data; entender cuáles son los precios de las viviendas y cuales son las que se están transaccionando. Ese es un gran reto porque muchas de esas viviendas no las encontramos en las paginas de clasificados”.
Agregó que en el segmento de la vivienda social “hhay muchos retos de financiamiento a la hora de vender o en las deudas; en cómo ayudar a esos propietarios de vivienda, desde la fijación de precios (pricing), el tema de comercialización y de financiamiento”.
Agregó que es tiempo de atender al segmento más bajo,“ya que al final de cuentas es el segmento que representa la mayoría del país, y donde realmente hay un problema grande por resolver. Creo que todos los actores en el mundo de la tecnología y el proptech tenemos que ir hacia allá”.
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Markeplaces, ausentes del modelo social
En México somos 130 millones de personas, pero, ¿cuántas visitas al mes reciben los diferentes portales de bienes raíces en México? Son alrededor de 5 o 6 millones de visitas, con lo que conformamos un mercado donde solo el 5% está visitando alguna pagina, argumentó.
En contraparte, dijo “en mercados más desarrollados, como España, en vez de este 5%, encontramos que es más del 120%. Entonces, tan solo en el nivel de digitalizacion que vemos en México de búsqueda de propiedades en Internet, todavía estamos a años luz”.
Expresó que antes de Flat, Cordero estaba creciendo en el mundo del comercio electrónico o e-commerce. En 2012 cuando arranqué, el porcentaje de ventas minoristas en México a través del comercio electrónico era del 1 o 2%. Hoy es del 13 al 15% y ha crecido de forma abismal.
“De repente, nos volvimos usuarios del e-commerce y nos sentimos cómodos comprando productos. También nos sentimos así con los productos fintech, donde podíamos pedir una tarjeta por una página de Internet y nos llegaba. Pero vemos que esa misma ola de gente va a empezar a llegar a los bienes raíces, y eso nos va a generar un volumen de tráfico importante, por lo que se necesita crear estas experiencias inmobiliarias más digitales”.
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Sobre el anuncio de la titular de la Secretaría de Gobernación, Luisa María Alcalde y el hecho que Infonavit pueda construir de manera directa viviendas para los trabajadores con una renta social no mayor al 30% de los salarios y después de 10 años de haber alquilado la compren a precios bajos, dijo que se debe analizar esa propuesta, dijo:
“Creo que hay un reto cuando se habla del Infonavit construyendo; hay que entender en la práctica cómo va a funcionar. Hay que ver quién va a hacer la construcción,
cómo logras viviendas al precio y al costo adecuado, y cómo se hace de esa forma a través de una institución pública”.
“(En Infonavit) hablan de primer rentar y después utilizar ese capital para pagar parte de la adquisición de una propiedad. Nosotros hemos visto el modelo llamado rent to Own que es un modelo complicado, porque al final de cuentas, normalmente, en la vivienda en México, el precio de renta es bastante mas barato de lo que realmente pagarías de mensualidad por una propiedad”.
“Para que realmente sea una porción significativa de los que va de la renta a la compra, acabarías teniendo un precio de renta bastante más elevado que el del mercado, entonces volvería poco atractivo. Hay que ver a nivel programa de gobierno, cómo se refleja algo que se ha tratado más a nivel privado con tasas de interés que son complicadas, etcétera”.
Agregó que al final de cuentas, es dinero de los trabajadores y si es una forma para que la gente pueda vivir en la propiedad que necesita para vivir cerca de su trabajo, parece ser que es algo que pudiera ser positivo.
“Pero hay una necesidad gigante en el país de vivienda a un precio correcto en los lugares correctos; creo que es también uno de los grandes retos históricos”.
IA en el sector
Al preguntársele como va a permear la inteligencia artificial al segmento proptech en México, dijo que “es increíble lo que estamos viendo y la ola de innovación que vendrá. Eso va a ser bastante sorprendente en los próximos años, específicamente en los bienes raíces, porque ahí hay muchos casos de uso. Nosotros ya lo llevamos usando años para muchas cosas. Con una combinación de IA y Machine Learning (ML) podemos crear, por ejemplo, los mapas de precios”.
“Otro de los retos grandes descansan en el Customer Journey, y cómo se ayuda a un cliente desde el principio de su experiencia de comprar hasta el final, tanto en la búsqueda de propiedad como en la búsqueda del producto financiero”.
Ahí, la IA nos permite atender a miles de clientes a través de un equipo mucho más eficiente. Nosotros queríamos crecer de la CDMX a 20 ciudades en el país, y eso significaba tener que pasar de un equipo de 50 personas a uno de 500.
Otro caso es que “con la IA podemos saber si es la misma foto en una publicación que en otra, o si son las mismas descripciones de propiedades, etcétera. La IA nos va a permitir a empresas de tecnología poder generar productos con una mejor experiencia a un alto volumen”.
Crecimiento en 2024
Cuestionado sobre las previsiones para 2024, Cordero señaló que en conjunto con los agentes inmobiliarios, han logrado cerrar más de 1,000 operaciones, principalmente en Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Estado de México, “pero queremos multiplicar ese número”.
“La idea es que toda esa parte de servicios financieros, sea más o menos el 50% del negocio que estamos generando nosotros y crecer en otros productos financieros como crédito a liquidez, crédito a remodelación”.
Al preguntársele sobre el cambio en su formato de flipping, dijo que “eso iba muy de la mano con el negocio que teníamos de comprar las propiedades, remodelarlas y venderlas, pero ese es un negocio que hoy en día ya no estamos haciendo”.
“¿Qué reflexiones nos llevamos? Que hay una necesidad de liquidez en el mercado. Hay vendedores que hoy en día su única alternativa es endeudarse, buscar créditos personales para ciertas situaciones personales o se tiene que cambiar de vivienda por una necesidad urgente de familia o de cambio de trabajo, etcétera. Ese problema todavía no está resuelto en México”.
“Ese negocio (el flipping) requeriría una cantidad de capital impresionante. Y en momentos donde hay menos abundancia de capital, es un modelo donde hoy en día, desde nuestra perspectiva, no hace tanto sentido para nosotros dentro de nuestra oferta de valor”.
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