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Por tamaño, México, es el segundo mercado más importante del proptech en Latam 

Según las diversas corrientes, habría entre 8 hasta 15 segmentos distintos, en un mercado con un déficit de 8 millones de viviendas en total.

Según la clasificación para las proptech, hay un análisis que viene de Andrew Baum, quien es el primero que hizo investigación del tema a nivel internacional, pero también debemos comprender que se trata de un tema generacional y que actualmente vivimos en la tercera generación.  

“La etapa 1.0 del proptech fue a través del Real Estate tradicional, con el brokeraje institucional, venta directa, con papeles, y visita de casa; el proptech 2.0 vendría siendo el excel y las empresas .com en los 80 y años 90; y finalmente, ahora estamos viviendo el proptech 3.0, que es un compendio de tecnologías, con elementos de hardware y software”, afirma en plática Juan Huicochea Mason, MRED Wang Fellow, en el Massachusetts Institute of Technology (MIT). 

Agregó que, según Baum, el proptech tiene muchos traslapes con el legaltech y el fintech y a través de esas mezclas, sacar diferentes matices y core de negocios.  

Pero si vamos con el MIT con Steve Weikal y otro, ellos definen 8 áreas, con irrupción y movilidad; o según la visión de James Dearsley en Unissu, que son por lo menos 15, pero sin duda, se trata de un gran segmento que cada día está rebobinándose, asentándose y consolidándose.  

Sobre las megaproptech, ¿son buenas?

Cuestionado sobre los monopolios debido, precisamente a esta segmentación de mercado, dijo que según el índice Oxfam, el efecto globalizador en los últimos 15 a 20 años es que se ha generado más capital, pero no se ha distribuido de manera eficiente.  

“Solo 5% de la población tiene la mayor concentración de la riqueza, mientras que hay entre 20 y 30% de la población que no tiene para comer”, expresó.   

“Si lo aterrizamos en México, tenemos una historia interesante de monopolios, pero hay que considerar en conjunto, que todo el tema que es Real Estate tradicional, sobre todo el área de development, a diferencia de la comercialización, es un área muy rota. Hay dos o tres nombres que tienen más del 30 a 40% del mercado, pero lo demás está muy fragmentado. Pero el mercado Real Estate es de los más competitivos por naturaleza”, señala.  

Los brókers, importantes

Pero hablando del brokeraje, si hay más de 100 mil corredores registrados en la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) y que a veces ven un riesgo con la tecnología, creo no se les han comunicado bien las opciones del uso de la tecnología, no solo para comercialización, sino para empoderarlo.  

“Hay proptech en específico que sí están llevando todo el proceso sin el bróker en medio, pero me atrevo a decir que el modelo de negocio corre el peligro de no ser tan efectivo, porque se han dado cuenta que se necesita al bróker para escalar. El conoce a los desarrolladores, conoce la cancha, a los compradores”, argumentó.   

Dijo que en Estados Unidos, la proptech VTS es un claro ejemplo de éxito de corretaje con tecnología, y parece ser que más allá del riesgo del monopolio o no, los modelos de startups están empezando a incluirlos. 

Capital, más selectivo

Cuestionado sobre la inversión, Huicochea Mason dijo que el “capital, a nivel mundial, se está comprimiendo; a corto plazo, el proptech es uno de los segmentos que está aplastándose un poquito, porque los VC (venture capital) están siendo más apalancados al momento de la negociación”. 

Agregó que actualmente, México vive un buen momento como sector proptech, aunque un momento complicado como competidor “porque no está desarrollado en este sector proptech como en otros países, y es muy abierto a la competencia”.  

Además, dijo, el país cuenta con un sistema muy orgánico en el cual tiene que aprender. “Eso ha permitido que todos los grandes competidores proptech hayan venido a México en 2022. Hay unicornios y no unicornios. México va a generar competencia, mucha atracción y concentración del capital”.  

Agregó que los grandes polos del proptech en América Latina, son Brasil, México y Colombia, “pero por tamaño, no tanto por hub de innovación, México es el segundo más grande, después de Brasil. Y va a crecer bastante en dos años en el tema proptech”.  

Mencionó que ante este escenario adverso, “el core de las proptech debe estar bien consensuado, ya que la relación con el VC está comprometido; pero por otro lado, se van a abrir muchas empresas. Vimos ahí que QuintoAndar compró a varias empresas de marketing digital”.  

Más de 400 proptech en México

Al preguntársele sobre cuántas proptech hay en el país, dijo que siguiendo la información de Andrea rodríguez y James Dearsley, “son más de 300 a 400 las que hay en México.La industria inmobiliaria es muy competitiva, mientras que el segmento de las proptech está muy pulverizado”.  

“Hay proptech como Flat, que están en una etapa de capital intensive, porque compran y venden propiedades, no solo es una plataforma, sino que están también en el Real Estate tradicional. Hay un gran matiz de nombres y operaciones, y va a dar mucho en los siguientes años”.  

Dos segmentos destacan

El Wang Fellow de MSRED del MIT mencionó que más del 80% de las proptech en México y en Latinoamérica están en el área de comercialización y marketing de vivienda, lo que “es proporcional a los portafolios de vivienda tradicional en cuanto a assets: 80% de vivienda y 20% de Real Estate comercial”.  

Dijo que como parte del gran segmento relacionado al tema de proptech, éste se encuentra en uno de los sectores comerciales más sofisticados y competitivos que es México, el cual tiene una demanda superior a as 800 mil unidades al año de vivienda y un déficit de 8 millones de casas, lo que es todo un reto. 

Sobre el tema de oficinas, mencionó que hay muy poco en el segmento, “y hay muy poco en industrial y en el tema de hospitality, que de hecho es de los que más empiezan a aparecer, Pero hay mucho que limpiar todavía en el rasero.   

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