Tan solo en la CDMX su área de oportunidad está en más de 7 mil edificios; conoce sus skills.
La nueva digitalización inmobiliaria consiste en enfocarse no en que le va a pasar al inmueble, sino lo que le pasa dentro del inmueble, dentro de cada una de las propiedades referentes a aspectos que interactúan con el bienestar, seguridad, salud ocupacional y el costo para lograr cada actividad.
Lo anterior resulta fundamental si se toma en cuenta que las personas pasan 90% dentro de un inmueble ya sea en una casa, oficina, fábrica o centro comercial.
Ante ello, no solo el proptech como herramienta, juega un papel fundamental, sino quién lo ejecuta. Uno de estos ejemplos, dentro del property management, es la labor de un facility manager.
¿Qué hace un facility manager?
“El facility manager es profesional dedicado a la administración y operación de cualquier tipo de inmueble, en aspectos paramétricos, normativas y regulaciones controladas en un ambiente seguro, con un presupuesto que haga sentido, hacia las nuevas tecnologías y dentro de un ambiente sustentable”, destacó Eduardo Becerril, Director Ejecutivo de de JLL Work Dynamics.
Para el también líder del Capítulo México de la International Facility Management Association (IFMA), este profesional busca abordar varios aspectos, desde la experiencia de cuando llegas al inmueble, cómo es el acceso, la transportación vertical, la identificación en el edificio por cuestiones de seguridad, ya sea a través de una batch o lecturas de biométricos, aunado los controles de temperaturas.
Puente de actividades ejecutivas
Agregó que a través del proptech, hay tecnologías que pueden ayudar en la agilización, desde cuando llegas a qué salas, si tienes reservadas qué espacios con quién te vas a conectar, o incluso, presentar un plan de un proyecto con alguien con quien solo hemos interactuado por teléfono o por correo electrónico, utilizando la tecnología de Microsoft puede ser en audio, donde vienen los nombres de las personas, y hay mecanismos que te conectan con Linkedin para contar con el perfil de la persona.
“Con ellas (las herramientas) ves qué sala de juntas que vas a utilizar, en qué lugar de estacionamiento, qué espacios puedes utilizar para tomar los alimentos o servicios sanitarios; cuál es el mejor momento para salir a la calle, y cómo va a estar el tráfico porque, incluso, se puede conectar con Google Maps”.
Agregó que lo anterior parte del concepto de edificios inteligentes donde se pueden transformar aspectos relacionados con los controles de temperatura, confort, transportación vertical y acceso a un edificio inteligente con un sistema computarizado de administración de mantenimiento.
Certificaciones por rango
Becerril detalló que hay diferentes certificaciones y depende a quienes están enfocadas.
“Hay certificaciones que están enfocadas a los inmuebles y las que están enfocadas a los profesionales, en donde está el facility manager. Las que extiende el IFMA, la facility manager professional; la del sustentability professional, que cuentan con un estudio de hasta cinco meses con examinación y obtienes la certificación; y la CFM, el Certified Facility Manager, donde nosotros (su servidor y Norma Freyre) vamos preparando a personas para alimentar el Capítulo México del IFMA”.
Agregó que en cuanto a las certificaciones para edificios, está la del Green Building Council, dentro de las certificaciones LEED, ya sea para un edificio nuevo o un edificio existente.
Diseño y habilitación para más actividades
Mencionó que desde el diseño, los materiales que se utilizan y el tipo de tecnología en sistemas y equipos, se puede ver qué determinada cantidad de vida útil tiene una edificación, así como la manutención de su eficiencia durante ese tiempo.
Cualquier inmueble, dijo, “sin importar su edad o ubicación, puede tener diferentes usos. Pueden ser usos mixtos, que es básicamente los más flexible, las amenidades para poder adaptarse, y el siguiente factor importante es la ocupación proyectada.
Ocupación al alza
El especialista de JLL agregó que en la CDMX hay siete millones de metros cuadrados con una ocupación no superior del 70%, en la que el reto es pensar en cómo se estarían ocupando en el futuro esos espacios
Mencionó que desde enero se han comenzado a utilizar más sobre todo los inmuebles corporativos y oficinas “en una proporción tres a dos, es decir, tres días en la oficina, dos de manera remota. Esto significa que es 60% de ocupación de las personas”.
Mencionó que dentro del Facility Management, los esfuerzos van dirigidos al enfoque de una actividad; a la ocupación en las áreas colaborativas y las áreas que son completamente flexibles.
Explicó que los 7 millones de metros cuadrados en la CDMX son equivalentes a la actividad dentro de 3 mil inmuebles corporativos que están entre otros, en el corredor de Polanco, de la Avenida Reforma, Santa Fe, la Zona de la Del Valle, Narvarte e Insurgentes Sur.
Más rentabilidad vía proptech
“La intención de poder amarrarlo con las ideas de proptech, es justamente el hecho de hablar de portafolios inmobiliarios, en donde ya está habilitada la nueva tecnología del Internet de las Cosas (IoT) o que se puede habilitar de una forma muy sencilla sin hacer remodelaciones o cambios completos en el perfil de los inmuebles existentes. Hay muchísimo portafolio. La huella es inmensa”.
Dijo que la labor del facility manager será necesaria a corto plazo en las ciudades de Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Querétaro, Bajío donde se tiene un impacto inmobiliario grande, “sin perder de vista toda la parte de logística, aunado a los puertos como Altamira, Lázaro Cárdenas y la parte fronteriza, donde se desarrolla manufactura, como Navojoa, Hermosillo, Monterrey, Saltillo, Tijuana y Matamoros”.
Mencionó que en 2024 va a ser un año muy interesante no solo por las elecciones, sino por las diversas actividades económicas que podemos traer contratadas por Norteamérica.
Dijo que estas actividades son para las personas con aptitudes de administración, ingeniería o arquitectura, a través de este programa de JLL asociado junto con IFMA.
“México ha sido punta de lanza desde hace 20 años que comenzamos a evangelizar en Latinoamérica en 20 países el concepto de facility management. Por cuestiones de geografías y tipos de mercado, obviamente Brasil y México han sido los dos más grandes, pero México hoy es muchísimo más grande que Brasil, con presencia de entre 35 a 40% de las necesidades del facility management en la región”.
Para ver más detalles de la entrevista realizada en marzo de 2023: