Los iBuyers como Redfin, Opendoor u Offerpad compran casas unifamiliares, superando a los compradores individuales que no cuentan con data de propiedad y ofertan en efectivo, desplazando a otros grupos.
No todo es miel sobre hojuelas en el tema proptech. Y sobre todo, en Estados Unidos y la cuestión racial. Las personas que buscan comprar casa tienen que competir con grandes propietarios corporativos que, con herramientas tecnológicas, los están sacando del mercado y luego ofreciéndoles alquiler.
“Proptech, la abreviatura de tecnología inmobiliaria, está ayudando a las firmas de capital privado y a los capitalistas de riesgo a acelerar la desigualdad en la vivienda”, según un informe de TechEquity Collaborative, una organización que aborda temas de desigualdad, afirma la periodista Levy Sumagaysay en una investigación para Market Watch.
iBuyers, ¿mal necesario?
Como referente, el proptech incluye software de administración de propiedades, rastreadores de datos y algoritmos que maximizan la rentabilidad de las empresas conocidas como iBuyers, que permiten la compra y venta de viviendas en línea.
Los inversores institucionales utilizan diversos iBuyers (Redfin, Opendoor u Offerpad) para comprar casas unifamiliares, superando a los compradores individuales porque están al tanto de los datos de propiedad y, en algunos casos, pueden ofertar en efectivo, según el informe.
Lo anterior afecta a las comunidades de color, según el informe, que cita estudios que muestran que los propietarios corporativos están comprando y alquilando casas “concentradas en códigos postales que promedian 40.2% con comunidad negra, tres veces la población negra nacional, que es del 13.4%”.
En la réplica
En contraparte, y a través de una réplica, Redfin informó que busca dar a cada comprador una oportunidad justa de hacer una oferta sobre las casas que poseen y que no ha hecho acuerdos internos para vender casas directamente a inversores institucionales o grandes compañías de renta.
Una portavoz de Opendoor por su parte dijo que la “gran mayoría” de las casas que ha comprado fueron vendidas a compradores individuales, mientras que Offerpad no respondió a una solicitud de la periodista.
Problema creciente
La directora ejecutiva de TechEquity Collaborative, Catherine Bracy, cuestionada sobre el informe “Vendido al mejor postor: cómo la tecnología está sacando provecho del sueño americano”, pide más acción al respecto del gobierno.
“El elemento más fundamental del sueño americano, que es la propiedad de la vivienda, ahora está más fuera del alcance. Está siendo impulsado por fuerzas económicas provenientes tanto de Wall Street como de Silicon Valley (…) Es deprimente que décadas después de la era de los derechos civiles, la brecha de riqueza racial sea cada vez peor”.
Agregó que costos de vivienda suben fuera de control mientras las rentas están subiendo. “Para las personas que quieren comprar una casa ya no hay oportunidad”.
Agregó que los reguladores y los medios de comunicación han sido lentos en analizar el problema.
Cuestionada sobre cómo se está exacerbando el problema con la tecnología, dijo que el sector proptech incluye nuevas empresas que suben por su venta de viviendas residenciales y también por sus bienes raíces comerciales.
Empresarios ven oportunidad
“Ahora el capital de riesgo y los empresarios están viendo oportunidades de negocio basadas en lo que el propio capital privado ha creado. El capital de riesgo está viendo oportunidades. Vemos modelos de negocio que se aprovechan de la necesidad urgente en torno a la vivienda. Personas que crean herramientas que ayudan a los propietarios corporativos a optimizar su capacidad para comprar propiedades, pero culmina con la tecnología y el VC (Venture Capital) viendo una oportunidad solo para ellos”.
“Nos preocupa los modelos de renta con opción a compra. Por supuesto, el alquiler con opción a compra ha existido durante mucho tiempo. Pero las empresas innovadoras están poniendo un nuevo énfasis en eso y apuntando a las personas que quieren ser propietarios de viviendas. Son nuevos modelos de arrendamiento que prometen convertirse en propiedad de vivienda, pero son realmente depredadores en cuanto a costo”.
Con la tecnología en primer plano, hay posibilidad para que las herramientas automaticen la gestión de miles de propiedades (…) La tecnología ha permitido a los inversores de capital privado hacerse de más viviendas unifamiliares.
Capital privado beneficiado
Agregó que tanto los reguladores como las empresas deben analizar lo que deben hacer, ya que podría haber daños potenciales que no pueden anticipar. “Ahora el capital privado está poniendo la propiedad de la vivienda más fuera de su alcance que hace 40 a 50 años”
Señaló que la misma situación, además de Nueva York, también se está presentando en Atlanta en perjuicio de las familias negras.
“Es realmente preocupante pensar en cómo cerramos la brecha de riqueza racial sin resolver este problema de propiedad de vivienda y el papel de los actores corporativos en exacerbar este problema”.
Ante el reto, la especialista se pronunció por limitar el acceso al capital privado y apoyar a las familias con el enganche:
“¿Cómo lo equilibras todo? ¿Cómo pueden competir las familias individuales? Tal vez ayudándoles con la asistencia para el pago inicial. Otra parte podría ser restringir a los inversores corporativos y de capital privado”.
Transparencia
Otro tema importante, reveló es “la transparencia y la rendición de cuentas. Hay un conjunto de análisis sobre cómo regulamos los algoritmos que pueden ser aplicables al espacio de la vivienda”.
Dijo que sería sorprendente saber cuántas personas que trabajan en estas compañías de proptech, que no saben qué es el redlining (práctica discriminatoria de vallar zonas donde los bancos evitaban inversiones debido a la demografía comunitaria). Tal vez los empleados de esas compañías deberían atenderlo.
Agregó que el mismo problema se está generando en Los Ángeles, Nueva York las ciudades costeras en Estados Unidos. En California, incluso, “hay proyectos de ley de vivienda que están tratando de abordar estos problemas”.
Pero otras ciudades se encuentran en lugares donde el ambiente político es hostil a los inquilinos que rentan, como Phoenix y Austin. “Me preocupa lo que eso significa para la falta de vivienda y la seguridad en general”.
Con información de Market Watch.