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MIT y proptech La Haus: Faltan en México 800 mil viviendas nuevas

El estudio, que elaboró la proptech en conjunto, estima que en México se requieren de 800 mil casas por año durante los próximos 20 años.   

Con el objetivo de responder a los desafíos de vivienda que enfrenta América Latina, usando a México y Colombia como ejemplos en proptech, y resaltar el déficit de vivienda, el reto de la informalidad en la construcción y la propiedad de la tierra, se presentó el análisis “Enfrentar el Desafío de la Vivienda en América Latina”.  

El déficit cuantitativo de vivienda se cifra en 2.2 millones de unidades. Esta brecha es resultado de numerosos factores, como los son el crecimiento económico lento, alta desigualdad de ingresos y un acceso insuficiente al financiamiento hipotecario. 

El informe resalta que, para resolver la brecha de vivienda en México, se requiere de la construcción de 800 mil unidades nuevas y aumentar la inversión en construcción con un equivalente de 1% del PIB anual y enfrentar la vivienda informal. 

El análisis, que realizaron conjuntamente el Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), publicó la PARTE I de “Enfrentar el Desafío de la Vivienda en América Latina” en conjunto con la proptech La Haus. 

Control de la inflación

México es uno de los países de América Latina que lograron controlar la inflación, y con ello los mercados financieros hipotecarios y los nuevos vehículos de inversión en alquiler multifamiliar, los cuales están ganando terreno.  

Cuenta con una alta sofisticación en la industria de construcción formal, y con un creciente capital humano, sin embargo, a pesar de estos factores positivos, la vivienda sigue siendo cara, especialmente en las grandes áreas metropolitanas. 

Esta situación de precariedad se acentúa en los sectores de menos ingresos. En Latinoamérica,  la informalidad de la vivienda podría convertirse en la única opción viable para vivir cerca de su lugar de trabajo para las personas en los dos quintiles más bajos de la distribución del ingreso. 

El estudio, estima que en México se requieren de 800 mil casas por año durante los próximos 20 años, dato que ya se había adelantado en el segundo trimestre del 2022 en el primer avance de este trabajo, realizado por el Massachusetts Institute of Technology, considerada la universidad más importante del mundo por el QS World University Rankings. 

Más inversión

Para el caso de México, según el MIT y la proptech, se requiere una inversión adicional en construcción de +1% del PIB, esto significa pasar de una inversión en hogares principales del 2.8% a un 3.7% del Producto Interno Bruto anual, durante los próximos 20 años, para producir viviendas en los niveles cuantitativos actuales, pero en condiciones formales. 

“México está construyendo las casas necesarias, pero mucha construcción ocurre informalmente, sin un permiso oficial, sin infraestructura adecuada, y a veces sin los parámetros mínimos de seguridad en tipo de vivienda, materiales y servicios. El sector formal de construcción de vivienda debería expandirse en un 30%, a costa de reducir la autoconstrucción. Es un número grande, pero no imposible”, destacó Albert Saiz, profesor asociado en los programas de planeación urbana y bienes raíces en el Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT). 

Se necesita más tierra

A esta inversión, se suma el reto de la tierra, a las densidades promedio nacionales actuales (0.5 Coeficiente de Ocupación de Suelo – COS), se necesitarían más de 120,000 hectáreas netas de tierra parcelada en los próximos 20 años en solo ocho de las ciudades más grandes de México, un área equivalente al 6% de El Salvador. Si todo el desarrollo ocurre en terrenos greenfield (terrenos no construidos) probablemente se requiera duplicar los requisitos de tierra para acomodar nuevas calles, infraestructura pública y los bienes raíces comerciales.  

“El plan de construcción a 20 años debe favorecer ciudades más altas, con terrenos mejor utilizados, una infraestructura acorde y financiamiento adecuado para unidades funcionales y dignas. Si bien los rascacielos son una buena idea, el estudio nos muestra que podemos producir una cantidad sustancial de viviendas de manera sostenible a un COS promedio de 2-3, esto significa lograr edificios de 3 a 6 pisos de altura. Esta tipología se puede diseñar de manera estéticamente agradable, lo que ayuda a obtener el apoyo popular para la reurbanización”, destacó por su parte Jerónimo Uribe, CEO y cofundador de La Haus. 

De acuerdo con el informe, si bien hay en marcha distintas iniciativas y se ha hecho mucho trabajo, no existe un enfoque de política único que resuelva de una vez por todas los problemas de vivienda en América Latina. Los déficits de vivienda en la región tienen múltiples causas, y requerirán múltiples enfoques políticos, de mercado, financieros, empresariales, de la sociedad civil e industriales.  

En la parte II de este informe, se vislumbran estrategias para cerrar la brecha de vivienda en una región donde más de 100 millones de personas viven en espacios de baja calidad y no hay posibilidad de crear patrimonio ni de acceder a una vivienda. 

Puede descargar el informe completo de la FASE 1 – Aquí 

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