Más del 80% de la población de Latam vive en áreas urbanas; empresas inmobiliarias aún tienen que capitalizar adecuadamente la demanda.
Alpaca VC Investment Management LLC (Alpaca VC) es una firma de asesoramiento de inversiones registrada en la SEC de EU, que recientemente realizó un análisis sobre el panorama proptech en Latam.
Según destaca el artículo “El panorama de la tecnología proptech en América Latina” que escribió Ryan Freedman, de VC Alpaca, “los inversionistas (…) Si bien tradicionalmente nos hemos centrado en EU, recientemente comenzamos a sumergirnos en el panorama PropTech dentro de América Latina, una región (…) vital para la economía global y cuya importancia crece cada día. En los últimos meses, realizamos varias investigaciones y hablar con fundadores e inversores de América Latina para iniciar nuestro viaje a la región”.
No solo ocio
Según el representante de Alpaca,cuando la gente piensa en América Latina, frecuentemente se asocia con el turismo y el ocio, en tanto la hospitalidad tiene papel clave debido a que son activos maduros con capital institucional.
“Creemos que el sector residencial se ha visto agobiado por la falta de capacidad de gestión y opciones de financiamiento. En particular, la falta de una administración adecuada de las propiedades de renta se ha traducido en tarifas de alquiler más bajas y un inventario mal mantenido”.
Sin jugadores dominantes
El especialista afirma que más del 80% de la población de Latam vive en áreas urbanas, las empresas de bienes raíces aún tienen que capitalizar adecuadamente esta demanda, lo que origina que “la región esté increíblemente fragmentada sin un jugador dominante en la industria”.
Por su parte, los bienes raíces industriales han experimentado vientos debido al auge del e-commerce desde la pandemia. Las operaciones de nearshoring a México desde China también son un fenómeno relativamente reciente para que las empresas reposicionen su cadena de suministro por razones fiscales y geopolíticas.
No obstante, México despierta el apetito por su ubicación y la incorporación de México en el Acuerdo entre Estados Unidos, México y Canadá (T-MEC) es una ventaja comparativa en comparación con otros países de Latam.
El especialista afirma que el sector oficinas ha pasado por tribulaciones por el home office, en tanto que el espacio premium se ha recuperado de los mínimos.
Mercado menos desarrollado
Para Freedman, el mercado de capital de riesgo de Latam está menos desarrollado que en EU, en tanto que los fondos exclusivos de PropTech son extremadamente incipientes y están ayudando a construir la estrategia de inversión de abajo hacia arriba.
“Terracotta Ventures, de Brasil, es un VC enfocado en PropTech, está liderando el camino en América Latina al invertir en nuevas empresas que aún no han recibido financiamiento de VC más grandes. Aún así, las firmas de capital de riesgo más grandes de LatAm como Monashees (Brasil), Kaszek (Argentina) y BossaNova (Brasil) han respaldado numerosas nuevas empresas de PropTech en LatAm, incluidas EmCasa (Brasil), Loft (Brasil, México), QuintoAndar (Brasil, México), Habi (Colombia, México) y La Haus (Colombia, México)”.
¿Cuarto unicornio proptech?
Según la venture capital, las proptech Loft, Habi y QuintoAndar han alcanzado el status de unicorno, aunque Creditas (fintech de Brasil) brinda servicios de liquidez para hipotecas y, por lo tanto, puede considerarse un cuarto unicornio PropTech.
Sin embargo, la participación mayoritaria de Loft, Habi y QuintoAndar “ha dificultado que los nuevos participantes se conviertan en líderes en este espacio debido a la sobresaturación”.
Según esta VC, hay 77 proptech en México, 66 en Brasil y 51 en Colombia, según el Informe Latitude LatAm Tech , publicado en diciembre de 2022, y solo Brasil representa el 70% del financiamiento total de VC PropTech.
Después de estos tres países, Argentina y Chile ocupan el cuarto y quinto lugar en el número total de startups de PropTech, con aproximadamente 30 y 20, respectivamente, operando a fines del año pasado.
Sin alta especialización
Según el análisis, como en Latam no se cuenta con Servicios de Listado Múltiple (MLS), el enfoque en soluciones de mercado puede explicarse por la necesidad de llenar este amplio vacío en el mercado.
Aunque hay sobresaturación de las soluciones del mercado residencial, es probable que otras soluciones PropTech penetren en el mercado en poco tiempo, como las que operan en el espacio inmobiliario/FinTech que pueden ofrecer opciones de financiamiento atractivas, como Creditas, CredPago, CrediHome y Arrenda.
Bancos no arriesgan
El financiamiento es mucho menos sofisticado que en EU y tradicionalmente se realiza a través de bancos grandes, los cuales suscriben transacciones inmobiliarias, ya sea para un préstamo de construcción o un préstamo en un edificio arrendado en su totalidad.
Sin embargo, “los prestamistas obligan a los consumidores a adoptar tasas de interés altas y, a menudo, se niegan a prestar en proyectos de alto riesgo”.
Distribución inequitativa
El análisis afirma además que debido a una falta de institucionalización de bienes raíces residenciales en Latam, las empresas que pueden seguir estrategias de fusiones y adquisiciones posicionarán mejor sus soluciones a escala.
Además, señalan que la fragmentación es una característica importante del mercado inmobiliario latinoamericano, con escasa disponibilidad de información para consumidores y varias capas de burocracia.
El consumo se han mantenido fuerte para personas de altos ingresos, mientras que el 90% de la población presenta un consumo similar al de África subsahariana, según un análisis del McKinsey Global Institute .