Se espera que para 2024, el mercado blockchain, entre redes públicas, privadas o mixtas, alcance los 20 mil millones de dólares.
El sector proptech en España ha presentado un boom desde 2017, que se detonó más con la época de la pandemia.
Dentro de estas nuevas tecnologías digitales relacionadas con el sector inmobiliario, y a veces de Real Estate, están las dashboards, que son herramientas de gestión de la información que monitoriza, analiza y muestran los indicadores clave de desempeño (KPI), métricas y datos para hacer un seguimiento empresarial, campaña o proceso específico, que en este caso, se aplica al registro de documentación inmobiliaria a través de la red blockchain.
México, resistencia al cambio
España es el tercer mercado más importante para las proptech a nivel mundial, de ahí la importancia de seguir de cerca sus movimientos de tokenización, así como las diversas startups proptech con sus propuestas para optimizar el desempeño de los procesos notariales, rubro en el que México, aunque tiene avances, presenta todavía ciertas resistencias.
“Nosotros tenemos una plataforma, una dashboard, que permite cargar cualquier tipo de documentación que se puede certificar en cuatro redes blockchain, como Bitcoin, Ethereum y Solana. Acompañamos al sector de la tokenización para que puedan, a través de nuestra proptech, cargar contratos o todo el tipo de documentación que necesitan bueno ofrecer ya sea a Hacienda y para la transparencia”, afirma en plática Mónica Pagano, Chief Communications Officer (CCO) de la proptech originaria de Italia, Notarify.
Proceso de acompañamiento
Pagano aclaró que aunque por el momento la proptech no tokeniza, sí hace el proceso de acompañamiento para estos procesos.
“Permitimos que estos documentos se puedan firmar biométricamente, donde la gente realiza un video y le da certificación a la documentación y además se registran en la blockchain. Este registro permite la inmutabilidad de la información, ya que es imposible eliminarlos”.
Agregó que están trabajando con las entidades públicas con este tipo de plataformas como para acompañar este proceso de notarización, ya que como startups, no pueden certificar o notarizar una escritura no porque se necesita a un notario o a un escribano que acompaña esta reglamentación hipotecaria en España.
Cuestionada sobre la publicación de un artículo especializado sobre el uso de la blockchain para registros catastrales (https://www.linkedin.com/pulse/tokenizaci%2525C3%2525B3n-de-inmuebles-en-blockchain-la-cadena-pagano-%3FtrackingId=KPmbfBw5nuNxPze1hJxo9g%253D%253D/?trackingId=KPmbfBw5nuNxPze1hJxo9g%3D%3D)afirmó que “lo que propongo es utilizar una red blockchain que sea semipública para que decidan, las entidades públicas, si quieren realizarla en Ethereum o en otra red en paralelo. Creo que en este contexto se están barajando redes nacionales, que veremos si si se van a aprobar luego en las elecciones”.
Registro doble
Agregó que en la Unión Europea se está trabajando en una red internacional. “Cada país llevará este tipo de registro de documentos, ya sea de de escrituras públicas como otros tipos de documentos importantes, y que tienen que ver con derechos reales o personales que deben estar certificados o protegidos”.
Lo anterior, sería con el apoyo de los Smart Contracts, que permiten liquidez para que cualquier inversor, desde cualquier parte del mundo, puedan acceder a la rentabilidad de ese tipo de activos, ya que no cualquier persona podía comprarse una vivienda y obtener beneficios de ellos.
Sin embargo, dijo, el reto a sortear es que no hay un primer registro del token que tenga que ver con un catastro. “¿Por qué el catastro? Porque tiene que ver con la fungibilidad o no de de esa de esa información. Por ejemplo, cuando tienes un inmueble, éste tiene una identidad. El catastro, al menos aquí en España y también en Argentina, contiene 20 dígitos que dicen dónde pertenece ese inmueble, dónde está ubicado ese suelo o el polígono, así como la cantidad de metros que tiene ese suelo”.
Ejemplo práctico
“Por ejemplo, en el caso de una de la construcción en un edificio, tú tienes el terreno, que tiene un número de catastro, y cuando el arquitecto hace un desarrollo para ese edificio, nacen otros inmuebles con otros catastros. Si yo tengo un edificio entero, es muy difícil que cambie el registro catastral, porque hay un número. Es dificilísimo cambiarlo. Por eso, la propuesta de inscribir el inmueble en la blockchain con ese número catastral ¿y por qué no en notaría? porque la escritura en teoría, varía en el tiempo”.
Agregó, tomando en cuenta el ejemplo del edificio, si se venden 10 apartamentos, cada uno de ellos, tanto el suelo, como cada uno de ellos, tienen un registro catastral, pero puede pasar que yo venda esos inmuebles y tengan una primera escritura. No pasa nada. Pero puede pasar que con esas primeras escrituras, el comprador hipoteque su casa o la dé como garantía para una renta de un familiar. En esa escritura, en la última hojita, están todas las cargas de ese inmueble y qué es lo que pasó. Aquí (propongo) dar una identidad al inmueble dentro de la blockchain para proteger ese inmueble y luego continuar con el registro de los otros derechos”.
Tokenización sobre derechos reales
Agregó que las tokenizaciones que se están haciendo actualmente son derechos privados, porque la deuda que se contrae con la empresa emisora de esos tokens es un derecho privado y no recae sobre el inmueble. “No están vinculados. Entonces, se necesita una vinculación entre el activo físico, el token y el derecho real”.
Pagano agregó que con este proceso, se dará seguridad jurídica a inversores, que luego van a poder comprar esos tokens en el mercado paralelo.
Aterrizando a la blockchain
Agregó que en el segmento de los notarios, varios de éstos ya están concientizándose sobre la importancia de la blockchain.
“La blockchain ofrece trazabilidad, transparencia y la inmutabilidad en la transacción, y en este sentido, el objetivo de mi propuesta es hacer un doble acompañamiento en el registro de un inmueble, y que lo realizado on-chain, se haga también off-chain:
Ejemplificó que cada ciudad, en cada registro, se maneja un archivo de documentación físico, mientras que en España el catastro ya está totalmente digitalizado. “Si tú quieres una nota simple que te provea el registro, éste ya te dice quién es el propietario o qué cargas tiene”.
Doble registro da seguridad
“La propuesta para el notario, en este escenario blockchain, es hacer un doble registro, porque ellos no van a perder su trabajo si nosotros digitalizamos o certificamos un contrato de compraventa en blockchain. Al contrario, con la intervención de ellos, propongo como si fuesen oráculos que dan validez legal y certifiquen que las personas que intervienen en ese contrato son quiénes son, que de todos modos también se puede hacer a través de los Smart Contracts, para verificar la identidad de la persona”.
Dijo que ante este posible avance, “en México, creo que en algún momento de la historia, si logramos unificar o llevar ese tipo de digitalización a la blockchain, desde mi punto de vista, vamos a poder realizar transferencias de dominio. Pero hay que tratar de concientizar a los notarios que no van a perder el trabajo”.
Transparencia para inmuebles
“El hecho de llevar una notaría a blockchain va a facilitar la transparencia. Por ejemplo: una persona que está en este momento comprando tokens de un inmueble, no tiene más información que la nota simple que le ofrece la empresa emisora. Pero yo puedo pedir una nota registral al catastro hoy y dos segundos después hacer otro tipo de cosas en ese inmueble que no van a quedar registrados al momento. Ahora, un registro, con esta inmutabilidad y transparencia dentro blockchain va a permitir que tú en México puedas invertir en una empresa en España y controles el estado de ese inmueble. Si se vendió o no se vendió; si tiene una garantía o si tiene una hipoteca”.
Mónica Pagano ejemplificó la compra piloto de una vivienda en Ethereum en Ucrania, donde se puede verificar en cuánto se vendió, quiénes fueron los que intervinieron en el contrato y cómo se hizo la transferencia.
Diversas blockchain y coyunturas
Cuestionada sobre las diferentes blockchain, dijo que para el caso de España, “tiene ver una cuestión sobre cuánto cobran por transacción. Sabemos que Ethereum tiene una cuota de transacción alta y Bitcoin también, aunque no es solo una criptomoneda, sino también es una red. Polygon tiene costos más accesibles, pero también tiene que ver con el momento del mercado y el horario en que se realiza la transacción”.
Mencionó que la red Alastria Blockchain Ecosystem está haciendo pruebas de identidad autogestionadas con empresas del ecosistema de la red, como Inetum, Santander CaixaBank MAPFRE Universidad Politécnica de Madrid Repsol Unicaja Banco, entre otros.
Del mismo modo la universidad de Alicante ha creado su propia red Blockchain Fue, impulsada por el grupo de investigación BAES, de la mano de Carmen Pastor Sempere quienes realizan pruebas pilotos en diferentes ámbitos. Estas son dos redes Blockchain diferentes e importantes del mismo modo.
Funcionalidad de los smart contracts
Cuestionada sobre cuál es la función de un Smart Contract, dijo para en la creación de éstos, se debería, al menos de su punto de vista, ser acompañado con el trabajo de un legal, ya que se deben vaciar datos en él, como quién es emisor, quién compra ese token, en qué porcentaje, cuáles son las obligaciones del vendedor y el comprador.
“En esto no se puede improvisar a un técnico, y sobre todo, para que al correr del tiempo ese Smart Contract no sufra defectos jurídicos, en el caso que tú no me pagues, o en el caso de inmuebles que no me hayan pagado la rentabilidad que me has prometido. Este smart Contract tiene que ir estructurado”.
¿Qué es la fungibilidad?
Pagano explicó que un token es un es una ficha representativa de un bien, ya sea un bien inmueble o un mueble como los contemplados dentro del sector de la tasación y puso como ejemplo el boom que hubo en meses anteriores para tokenizar por ejemplo los cuadros de arte (como los Bored Ape Yacht Club).
“Si yo tokenizo eso, lo represento a través de una ficha digital, digamos, un cuadro de Picasso. No tengo el cuadro de Picasso, tengo lo que el dueño del cuadro del Picasso quiere darme. Si yo tengo el cuadro expuesto en un museo, eso me da una especie de rentabilidad o pago, y yo adquiero ese porcentaje o esa rentabilidad, pero no soy dueño del cuadro de Picasso”.
Cuando éramos chicos estaban las maquinitas, tú ibas al kiosko, comprabas una ficha, la ponías en la maquinita y te daba un refresco o un peluche. La fungibilidad tiene que ver con qué hago con esa ficha; la puedo compartir contigo, o tengo el permiso de compartirla contigo. En vez que yo me lleve un refresco de un litro, nos llevamos dos de 500. Tiene que ver con qué puedo hacer con ese token representativo.
La no fungibilidad es cuando un token no fungible que representen inmuebles, no puedes hacer nada con él.
“En cambio, en la fungibilidad, ese token necesita moverse. En el caso del mercado financiero es lo mismo. Si yo adquiero un token de una empresa inmobiliaria que me promete una rentabilidad, yo puedo ir al mercado secundario y vender ese token a un precio mayor. Ahí hay una fungibilidad, hay un movimiento”.
Proptech de Italia
Mónica Pagano explica que la proptech Notarify nació en Milán en 2015, de la mano de Federico Monti quién ahora está en Silicon Valley, y en cuanto a la proyección, han tenido la participación de capital bancario y la colaboración de la revista Forbes.
“Noté que hay mucho interés en registrarse en blockchain, pero no saben cómo. Aquí, Notarify es ese puente entre cualquier persona o una empresa grande que se quiere certificar en Ethereum, puede pagar a alguien que programe en solidity para llevar ese contrato dentro y certificar la documentación en la blockchain, con lo que se pueden certificar auditorías, propiedad intelectual, contratos de trabajo”.
La CCO agregó que el Banco Mediolanum ha presentado retos en estos últimos meses porque varios de sus clientes han empezado a rechazar las firmas que han hecho en la época covid, lo cual es relevante, ya que se están llevando a cabo varios juicios relacionados a la veracidad de los documentos.
“Notarify, al ofrecer la firma biométrica con Inteligencia Artificial, hace un cruce entre la firma y la documentación, ya sea pasaporte, o el DNI, que sube la persona a la plataforma, y luego se hace un chequeo de voz e imagen y se realiza un video que queda registrado en cuatro redes blockchain”.
Con este registro en la blockchain finaliza: “No hay manera que un ser humano pueda eliminar ese video y no hacerse responsable de lo que ha firmado en ese contrato”.
El dato:
Se espera que para 2024, el mercado blockchain, entre redes públicas, privadas o mixtas, alcance los 20 mil millones de dólares, desde los 400 millones que se invirtieron en 2017, según datos de 101 Blockchains.
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