Regularmente hay confusiones sobre cómo calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR), los requisitos necesarios y las obligaciones fiscales.
Según datos del SAT, la enajenación de un bien inmueble es cuando las Personas Físicas obtienen ingresos por la transmisión de una propiedad de bienes por venta o permuta. Si realizaste una permuta o vendiste algún bien inmueble o automóvil, entre otros bienes, estás en este régimen.
Ahora, la enajenación de un bien inmueble sola es un proceso de incertidumbre.
Ante la falta de comprensión sobre las implicaciones fiscales de esta transacción puede generar preocupaciones y dolores de cabeza para quienes desean invertir en bienes raíces. En Inmuebles24 platicamos con un experto en el tema y nos dio algunos consejos.
De entrada, hay confusiones sobre cómo calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR), los requisitos necesarios y las obligaciones fiscales, lo que hace que los contribuyentes se sientan abrumados por su complejidad.
Al respecto, el director de Oma Real Estate, Luis Osiel Padilla del Moral, experto en derecho financiero, bancario e inmobiliario, nos ofrece su visión sobre el mismo tema.
Conceptos de enajenación e ISR
1.- Enajenación de bienes inmuebles: según Luis Osiel Padilla del Moral, «Aquí se hace referencia a la salida del patrimonio de una persona de dicho bien». Es decir, esta acción implica que el bien se haga ajeno al patrimonio de quien lo transmite, ya sea de forma onerosa o gratuita.
2.- Relación entre enajenación y régimen fiscal: La enajenación de bienes es un régimen fiscal contemplado por el Código Fiscal de la Federación. Por lo tanto, la enajenación de bienes inmuebles y el ISR están sujetas a regulaciones específicas establecidas.
“Dicha legislación define procedimientos, obligaciones e impuestos asociados con la enajenación de bienes inmuebles, incluido el ISR, el cual incide en el cálculo de impuestos sobre las ganancias obtenidas”, Roberto Reveles, KAM de Inmuebles24.
¿Quién tiene la obligación fiscal?
Personas físicas y morales tienen obligaciones fiscales específicas con la enajenación de bienes inmuebles. Para las físicas, el ISR se declara sobre las ganancias obtenidas y se incluye como obligación el cumplimiento de los requisitos de registro en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
En las personas morales puede incluir el cálculo y retención del ISR en las transacciones, así como el cumplimiento de los requisitos de presentación de información ante las autoridades fiscales.
Cálculo del ISR
El cálculo y la determinación de la base gravable del ISR por la enajenación de bienes inmuebles se refiere al monto sobre el cual se aplicará la tasa impositiva para calcular el impuesto a pagar.
Padilla explica 4 pasos para calcular la base gravable del ISR por la enajenación de bienes inmuebles:
1.- Identificar el valor de venta del inmueble que servirá como inicio para el cálculo del ISR.
2.- Calcular el costo de adquisición del inmueble: se debe calcular incluyendo el precio de compra inicial y gastos como impuestos, honorarios notariales y otros.
3.- Considerar las deducciones: estas pueden incluir las mejoras en la propiedad, impuestos pagados en la adquisición y otros gastos relacionados.
4.- Restar el costo de adquisición y las deducciones del valor de venta: una vez que se ha determinado el costo de adquisición y se han considerado las deducciones permitidas, se resta este monto del valor de venta del inmueble.
Exenciones
En México, existen ciertas exenciones y deducciones fiscales que pueden aplicarse. Por ejemplo, las personas físicas pueden estar exentas del ISR por la venta de su casa habitación una vez cada tres años, hasta cierto monto.
Además, se pueden deducir gastos, como mejoras en la propiedad, impuestos pagados en la adquisición y comisiones notariales.