Dijo que Brasil enfrenta temas estructurales complejos, como los aranceles, por lo que cuesta muchísimo a las marcas meter productos y los precios son completamente distintos.
FUNO, SOMA y Danhos han adaptado diversos temas a la experiencia física para atraer a los clientes. Conoce las tendencias de América Latina en retail.
La historia se repite. Una antigua clínica psiquiátrica que se instaló en 1957 en la avenida Insurgentes, la Clínica San Rafael, cerró en 2009 por diversas dinámicas del mercado de la salud. Cuando se anunció ahí la construcción de un centro comercial, las protestas iniciaron.
“Habrá mucho tráfico. No hay agua. ¿A quién se le ocurrió? Se está gentrificando a la ciudad”. Los argumentos de diversos grupos de choque, como siempre, buscaron hacer raja política y económica. Pero en 2018, se dinamizó la zona con su apertura. Incluso, 8 años después, alrededor de la zona se construyen otros dos centros comerciales y se abrió una tienda Elektra.
“Hay diversos análisis que demuestran que si tienes un gran terreno o una gran barda sin uso, desde el urbanismo, es peligroso. Sin ventanas a la calle, además del deterioro, hay crimen en una ciudad. La gente tira la basura y no se camina por ahí por inseguridad. Ahí, la vertical del retail interviene. Con uso del espacio público y la calle, hay permeabilidad entre avenidas y espacio privado; si hay locales, hay interacción. Eso pasa en Europa ahorita. Con retail, las calles se sienten vivas. Ese es su fenómeno”, destaca en charla con Inmobiliare, Carlos Sánchez, Senior Manager para el sector de Retail en Latinoamérica de CBRE.
Agregó que en el desarrollo de nuevos servicios comerciales, bien diseñados y planteados, se convive con el entorno y se logran reactivar ciertas zonas. “Sí, claro, la gente quiere entrar a un centro comercial en la tarde, todos al mismo tiempo, y puede generar tráfico, es obvio, pero eso se mitiga, y los desarrolladores suelen ser más sensibles en este tema, diseñando mejores y variadas entradas a una plaza, con sistemas de salidan más efectivos”.
Sí tienen impactos, pero los centros comerciales tienen ofrecen beneficios: activan económicamente una zona, generan empleos y espacios de recreación. Eso, aunado a que el diseño de los centros comerciales está evolucionando.
Variaciones entre retail y e-commerce
Al especialista en retail de CBRE, cuando se le cuestiona sobre los principales retos del retail físico contra el auge del sector e-commerce a partir de la pandemia, medita:
“Hay toda una idea alrededor de la desaparición del comercio físico por las ventajas que ofrece el e-commerce. Todo mundo pensaba que iba a perder relevancia el sector físico una vez que la gente probara los canales digitales, ya que la gente estaba comprando más en línea, y menos en formatos físicos comparando precios y la conveniencia de no salir de sus casas.
Aunado a ello, la omnicanalidad (estrategia que integra canales como tienda física, sitio web, apps, y redes sociales) para ofrecer una experiencia unificada, hubo cambios.
“Más que quitarle al mercado retail, el e-commerce fue un complemento. Cuando a la gente se le permitió salir de casa después de la pandemia, salió rápidamente y lo último que quería era quedarse en casa. Hubo un boom de ventas de viajes, visitas a restaurantes y comercio físico. La gente quería ir al centro comercial a pasar el rato y salir de su casa, fue cuando vino la transformación de los retailers y se pasó del modelo de tienda tradicional, donde se exponen productos, a ofrecer una experiencia en la propia tienda”.
“Quiere ir a una tienda bonita, ultramoderna, que huela rico, que tengan los centros comerciales un menú digital como se hace en Mcdonald’s. Esta experiencia fue la revelación y lo que marcó, digamos, la evolución del retail físico Fue una reacción al e-commerce, por decírlo así. Y terminaron complementándose. El retail físico está más vivo que nunca y está evolucionandocon más experiencias.
Espacio público y reinvención de malls
Cuestionado sobre las adoptaciones en las tiendas y grandes malls, dijo que “En México es muy marcado el tema que el espacio público ha sido sustituido por los centros comerciales. No obstante, aquí no hay tanto espacio como en otros países, donde puedes ir a un parque o un bosque o un lago, no así en la CDMX u otras grandes ciudades del país.
“El centro comercial ha evolucionado de ser un pasillo o un track cerrado para ver tiendas de un lado a otro y unos kioscos en medi a tener pasillos amplios, muchas plantas, jardín y parque. Por ejemplo, Parque Tepeyac, si vas, te das cuenta que el diseño del pasillo es muy amplio; hay un gran espacio entre tiendas, hay lugar donde sentarse y no se siente como un centro comercial. Al ser abierto, te da el aire y el sol. Sientes que estás caminando en un área semipública y semiprivada”.
El especialista de CBRE destacó otro ejemplo, como lo que hizo Grupo Sordo Madaleno en Plaza Satélite, donde literalmente se integró un parque al espacio público dentro del mismo centro comercial, “donde hay restaurantes, un paseo y un parque público, donde la gente lleva sus perros, hay juegos de niños, hacen eventos, la gente se acuesta en el pasto, hay plantas y puedes caminar. A eso voy con la experiencia de centro comercial. Esa es la evolución en los últimos 10 años”.
Fibras y nuevos atractivos
Cuestionado sobre el aporte de las Fibras o fideicomisos de Infraestructura y bienes raíces en México que están incursionando en el sector retail, destacó:
“De los más fuertes evidentemente, es Fibra Uno, con un capital enorme y un interés de seguir creciendo en el tema de los centros comerciales. Ahí está también Grupo Sordo Madaleno, con Fibra Soma, que desde luego son pioneros en el diseño de centros comerciales y nuevos proyectos. Acaban de abrir Anima Village, en Cabos, que es un proyecto muy bonito, con un diseño novedoso; está Fibra Dahnos, con Parque Tepeyac. Estos tres Fibras llevan la batuta en cuanto a diseño y construcción de cerros comerciales novedosos.”
Agregó que Danhos, con Parque Delta, Lindavista, y Parque Tezontle, realizaron un diseño al estilo de los años 90, y después vino Parque Toreo, con un diseño completamente nuevo, y que lo evolucionaron en Parque LasAntenas y Parque Puebla y lo volvieron a evolucionar más en Parque Tepeyac.
Cuando se le preguntó al especialista de CBRE cuáles podrían ser los nuevos ajustes a las necesidades del segmento senior living en centros comerciales, mencionó:
“El segmento Senior Living va a ser una realidad, pero hay que entender que vamos a diferentes ritmos de envejecimiento en los diferentes países. No es lo mismo hablar de Japón que México o Estados Unidos. Sin embargo, la pirámide poblacional ya se ve como un rectángulo, y se empiezan a ver menos niños. Creo que los centros comerciales no están pensando en este tema de una población con más edad en sí, salvo temas muy específicos de accesibilidad”.
Estrellas y cine en el retail
Sobre las estrategias para traer bandas como BTS a los centros comerciales, mencionó que ese fenómeno es un poco puntual. “Por ejemplo, a Parque Toreo llegan o se hacen los grandes estrenos de películas en México, pero Parque Torero ya es conocido por eso, lo han hecho muchísimas veces y les funciona muy bien, y hace que la gente conozca más el centro comercial”.
Agregó que esa estrategia se hace en Plaza Carso, en Polanco. “Es una estrategia para que la gente de toda la ciudad que no es de la zona, conozca el centro comercial y consuma ahí. Pero no es generalizada”.
Sobre las categorías de usos mixtos, lifestyle center, outlets, fashion mall y power center que hace CBRE, aclaró que esta clasificación viene del ICSC de Estados Unidos, pero en México, esta tipología no es del todo concordante.
“Lo que le llamamos a Power Center en México es un centro comercial que tiene un supermercado que está mayormente orientado a servicios comerciales. pero que también puede incluir una departamental pequeña como un Coppel, o un Almacén del Sol y puede incluir un cine”.
Sigue siendo Power Center, pero va evolucionando más. La característica principal es que tiene un supermercado sí o sí. Esa es la principal, pero es el centro comercial más extendido en México y es el que más ha estado creciendo, con un 7% el año pasado. Acorde a ello, ves que Walmart creció 3% y Chedraui al 2%. Particularmente el tema de La Comer es muy relevante.
Tipologías y crecimientos
Es más fácil desarrollar un centro comercial de estas características porque requieres un terreno y una inversión más pequeños, y requieres un inquilino de otro tipo, a diferencia de un Fashion Mall, que requieres posiblemente un Liverpool o un Palacio de Hierro y una construcción de cierto tamaño. Es más rápido desarrollar Power Centers que Fashion Malls, dijo.
Ahora, en el Fashion Mall, estamos en una parte del ciclo curiosa, ya que traíamos un ritmo de crecimiento moderado en 2019, de nuevos centros comerciales como Parque Tepeyac o Mítikah, y algunas expansiones como la de Antara, ya anunciadas.
Se terminaron Parque Oceanía, Encuentro Oceanía, donde está IKEA, pero todos los proyectos se frenaron con la pandemia y cuando terminó la pandemia, todos esos proyectos se consolidaron. Evidentemente, en ese tiempo ya no se planeó nada, ni se compraron terrenos, ni hubo permisos.
Ciclos de malls y nuevos proyectos en puerta
“Hay que entender que el ciclo de desarrollo de estos centros comerciales, entre planeación, financiamiento, trámites y construcción, son ciclos de cinco años, por lo que vamos a ver nuevos fashion malls a 2029 y 2030. Por ahí está anunciado el Parque Oaxaca, de Danhos y no hay demasiados, solo unos cinco proyectos cocinándose o en tema de planeación. Algunos están retomándose. Además, viene uno de FUNO en Monterrey, que se llama Sultana, que empezaron a construir muy recientemente.
En cuanto a la importancia de México en el segmento de los centros comerciales, aseveró que México es líder en retail y desarrollo de servicios comerciales de todo tipo en la región de Latam.
México es un país con 130 millones. Somos menos que Brasil, pero estamos más cerca de Estados Unidos y eso ayuda muchísimo. Tenemos una economía muy conectada con el mundo. La ubicación geográfica es privilegiada. Es muy fácil tener conexión con Europa, China, Estados Unidos y Latam, observó.
“México es la puerta de entrada hacia Latinoamérica y es líder en retail. Cuando vienen marcas internacionales buscando abrir mercado en Latinoamérica, el 90% de las veces llegan a México primeramente. Es más fácil, si tienes el corporativo en EU, es fácil volar a México y tener un control en México desde Estados Unidos que en otra región de Latinoamérica”.
Dijo que Brasil enfrenta temas estructurales complejos, como los aranceles, por lo que cuesta muchísimo a las marcas meter productos y los precios son completamente distintos. “Siempre decimos que Brasil es un animal distinto en Latinoamérica, pero es un mercado súper importante”.
En retail ha sido muy relevante el papel de Colombia y Costa Rica. En Colombia, moderadamente sí han incrementado su consumo y se ha estabilizado, con muchas marcas locales que incluso han salido del país como Estudio F.
Finalmente, destacó el papel de Costa Rica, que de 2021 a 2022, tuvo un boom de marcas internacionales llegando, pero con operadores locales, a través de una especie de franquicias de cuenta, con grandes marcas internacionales, a pesar de ser un país pequeño con una población relativamente pequeña, pero sus macroeconómicos llamaron la atención de las marcas internacionales para empezar a establecerse, además del desarrollo de nuevas plazas. Argentina, Uruguay, Chile y Perú siguen siendo segundas o terceras opciones.
About the Author
