Durante el webinar “Bienes raíces y finanzas”, especialistas presentaron los 5 indicadores financieros que se deben tomar en cuenta al momento de analizar una inversión en Real Estate.
1.- Ganancia en bienes raíces. Los bienes son considerados un instrumento de inversión híbrido, con renta fija y renta variable:
a.- La fija se genera por contratos de arrendamiento, con flujos predecibles y constantes, como Cetes, bonos, e inversión a plazo en cualquier banco.
b.- La variable proviene de la plusvalía, que depende de la ubicación, demanda y dinámica del mercado.
En la charla participaron Morris Dieck, asesor financiero, Enrique Téllez, codirector de Desarrolladora del Parque y Emilio García, Analista de Nuevos Negocios de la misma, compartieron estos temas.
Instrumentos híbridos
“Los bienes raíces son instrumentos híbridos porque combinan ambos tipos de renta. Los bienes raíces protegen frente a la inflación y combinan ingresos fijos por rentas con el crecimiento del valor de la propiedad a largo plazo. Esto los hace indispensables en un portafolio diversificado”, explicó Moris Dieck.
Por su parte, Enrique Téllez comentó que el bien raíz debe formar parte de un portafolio de inversión, ya que se tiene la liquidez para entrar a la renta variable. “La tasa fija da flujo y la variable brinda rendimiento, ya que, en los últimos 20 años, el sector inmobiliario ha mostrado los rendimientos más consistentes en México, especialmente en CDMX”.
2.- CAP rate (rendimiento de la propiedad). Este indicador mide el rendimiento anual generado por la propiedad en relación con su valor de mercado y se obtiene dividiendo el ingreso operativo neto (ingresos por rentas menos gastos como mantenimiento, comisiones e impuestos) entre el valor actual de la propiedad.
3.- Retorno de Inversión (ROI). Refleja la ganancia de una inversión en comparación con su precio de compra, que se debe analizar a cinco años para tomar decisiones más informadas.
4.- Regla del 72. Este calcula en cuántos años se duplicará una inversión. Se obtiene dividiendo 72 entre la suma de los rendimientos anuales (CAP rate + plusvalía). Por ejemplo, si una propiedad genera un 5% de CAP rate y un 10% de plusvalía, el dinero invertido se duplicaría en 4.8 años. Al evaluar diferentes propiedades se vuelve relevante estar haciendo este cálculo.
5.- Tasa Interna de Retorno (TIR). Este mide la eficiencia de los flujos de efectivo, indicando el tiempo de recuperación del capital. “La TIR, entre más rápido los obtienes, mejor, porque es dinero que dispones. Una TIR alta es ideal, ya que permite reinvertir en nuevos proyectos. Para cualquier proyecto, este se vuelve más relevante”.
Perfil especulativo
Durante su intervención, Emilio García, Analista de Nuevos Negocios de la desarrolladora, habló sobre los inversionistas especulativos. Explicó que, aunque el riesgo asociado a los inmuebles está significativamente limitado, este tipo de inversionista tiende a buscar propiedades que ofrezcan una plusvalía considerable y alto rendimiento en rentas.
Durante la capacitación, se destacó que en University Tower, los indicadores financieros reflejan un rendimiento atractivo respaldado por los 400 clientes del proyecto.
De acuerdo con sus cálculos, el CAP rate alcanzaía 3.91%. Además, el cash on cash, que representa el ingreso operativo neto anual en relación con la inversión inicial, se sitúa en 10.73% anual. Y se espera un Retorno de Inversión (ROI) acumulado del 80.44% y una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 13.59%.
ROI del 100%
Compartió que las ventas promedio de los departamentos están en 140,000 pesos por metro cuadrado. En contraste, al inicio del desarrollo pagaron 70,000 pesos por metro cuadrado, lo que representa un ROI cercano al 100%.
En cuanto a la Regla del 72, los clientes podrían duplicar su capital e 5.3 años, gracias a la combinación de ingresos por renta y el incremento en el valor de la propiedad.
“Los resultados financieros obtenidos en University Tower® validan la estrategia del proyecto y lo posicionan como una de las mejores opciones en el mercado inmobiliario actual, especialmente para inversionistas que buscan diversificar su portafolio y obtener rendimientos sostenibles tanto a corto como a largo plazo”, enfatizó.
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