Por su parte, los nuevos nodos ferroviarios y carreteros reconfiguran radios de influencia; la plusvalía necesita energía también para inmuebles comerciales.
Según el Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación (PPEF) 2027, entregado al Congreso de la Unión, hay tres ejes que redefinirán la absorción y el valor del metro cuadrado de inmuebles industriales y comerciales:
- disponibilidad eléctrica
- infraestructura vial y ferroviaria
- y consolidación de parques y polos de desarrollo
Filtro crítico de real estate industrial
No obstante, la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) observa que el mercado inmobiliario industrial y comercial enfrenta una variable crítica: la energía, que decide el lugar a constrir y a qué precio la renta, ya que la factibilidad eléctrica ya es un filtro de eliminación directa.
Según cifras del gobierno federal, se planea la incorporación de 32 mil MW al Sistema Nacional, con una inversión de 244 mil millones de pesos de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) para modernizar las redes de transmisión, junto a 38 proyectos de generación mixta (8,025 MW) y más de 2,500 MW en almacenamiento.
Déficit en crecimiento
Según la misma AMPIP, actualmente hay 103 parques industriales en construcción en el país —más de 21.5 millones de metros cuadrados de superficie— que requerirán al menos 2,434 megawatts de capacidad instalada para operar.
El déficit pasó de 689.92 MW en 2025, a una proyección de 1,107.08 MW para 2026, una brecha que crece más rápido.
“Creemos que la inversión en transmisión es el verdadero indicador. Los desarrolladores en mercados como Querétaro, Monterrey y Guadalajara deben mapear estas nuevas líneas”, destacó Vianey Macías, Head de Market Research para Spot2.mx.
Data centers, otro reto
Tan solo en Querétaro y el Bajío, la demanda se acentúa con data centers y manufactura avanzada, mientras que corredores del norte mantienen una vocación mixta entre manufactura y logística.
Según un análisis al 2T26 de Spot2.mx, la renta industrial promedio nacional pasó de $7.90 a $8.60 USD/m² en un trimestre, con un alza del 9% debido a una “prima energética”.
Hay un sobreprecio que ya pagan los ocupantes por una nave con factibilidad eléctrica.
Al respecto, en Monterrey, una nave de alta especificación en Apodaca puede rentarse hasta en $14.33 USD/m², más del doble que una nave estándar en Escobedo ($6.30); en Querétaro, el corredor Aeropuerto promedia $6.20 pero alcanza hasta $14.00 en espacios con redundancia técnica.
Nuevo León, concentró cinco de los primeros 20 parques industriales que arrancaron operaciones en 2026 bajo el Plan México, y mantiene otros 38 desarrollos en construcción.
Infraestructura y capacidad
El segundo eje son las isócronas y nodos logísticos que reducen el costo de última milla.
Aunque el gobierno de la autollamada 4T afirmó que invertirá 700 mil millones de pesos para 5 mil kilómetros de carreteras y 70 distribuidores viales, y un tren de pasajeros que conectará el Bajío y el Norte (rutas México-Querétaro, Querétaro-Nuevo Laredo, Querétaro-Guadalajara), hay que recordar que los subejercicios por parte de varias entidades están a la orden del día.
No obsante, para 2027, se destinarían 150 mil millones de pesos para trenes de pasajeros, y la modernización de siete puertos, con Manzanillo a la cabeza. Para el retail y el e-commerce, agregó, estas zonas serán los nuevos epicentros para optimizar tiempos de entrega.
Efecto dominó en retail
El tercer eje es la expansión de parques industriales y su efecto en retail. Actualmente 25 de los 100 parques industriales proyectados por el Plan México ya están en operación, y 10 Polos de Desarrollo Económico avanzan en su consolidación.
Según AMPIP, de los 490 parques industriales en operación, 66% de la inversión del sector para este año se destina a nuevos complejos y naves productivas, que afianzarían a 4 mil empresas en cadenas productivas estratégicas, con el apoyo de 4 millones de empleos.
Data centers, reto
Pero si la demanda de 103 parques en construcción y la capacidad de la red creced a ritmos de 2025 y 2026, los activos con factibilidad ya resuelta seguirán capturando valor a costa del inventario que no la tiene (un riesgo de obsolescencia acelerada para naves antiguas, sin importar qué tan bien ubicadas estén).
El segundo reto serán los Data Centers, que hoy paga rentas muy por encima de la logística tradicional por el mismo predio con energía disponible, sobre todo en el Valle de México.
“En el mercado industrial de 2027, ni los kilómetros ni los metros cuadrados van a decidir el valor de un inmueble: lo van a decidir los megawatts disponibles. Eso es justo lo que vamos a seguir midiendo para confirmar si esta tendencia se acelera o se modera”, concluyó la experta.
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