El flipping inmobiliario se ha consolidado como una de las estrategias más dinámicas dentro del mercado de bienes raíces.
Mónica Elizabeth Pagano / Applied Theoretical Scientist | Researcher in Blockchain Frameworks for Real Estate and Financial Systems.
Consiste en adquirir propiedades por debajo de su valor de mercado, generalmente por requerir renovaciones, remodelarlas y venderlas a un precio superior.
Es un modelo de inversión ágil, con altos retornos potenciales, pero también con riesgos asociados a costos imprevistos, ciclos del mercado y tiempos de venta. Sin embargo, una nueva capa tecnológica está transformando esta actividad: la tokenización inmobiliaria.
Tokenizar vía flipping
Tokenizar un modelo de flipping significa representar digitalmente, en una blockchain, los derechos o de ingresos generados por una operación de compra, renovación y venta de un inmueble. Esto se hace a través de security tokens, permitiendo que muchas personas participen en una operación que normalmente requeriría una alta inversión inicial.
Imaginemos un caso concreto: un edificio en el centro de Valencia, con cuatro apartamentos deteriorados, sale a subasta por 280.000 €.
Un grupo inversor lo adquiere por ese precio, con una previsión de gastos de renovación de 100.000 € (25.000 euros por unidad), y un tiempo estimado de obra y venta de nueve meses. El valor de mercado post-renovación de cada piso ronda los 180.000 €, lo que implica una posible venta total de 720.000 €.
Tradicionalmente, el capital inicial de 380.000 € (compra + reforma) estaría limitado a unos pocos inversores. Con la tokenización, esta inversión se puede dividir en 38.000 tokens de 10 € cada uno.
Un smart contract se encarga de la distribución de beneficios una vez vendidos los apartamentos, deducidos los costos y comisiones. De este modo, incluso un pequeño ahorrador puede participar en una operación de flipping, accediendo a retornos inmobiliarios sin necesidad de gestionar reformas o enfrentar la burocracia.
Integración al proceso blockchain
Además, la subasta del inmueble puede ser integrada directamente al proceso blockchain. En algunos modelos más avanzados, la subasta se tokeniza también: los inversores participan en una DAO (organización autónoma descentralizada), que decide en qué propiedades pujar y a qué precio. Una vez ganada la subasta, el contrato inteligente ejecuta el pago y transfiere los derechos de participación proporcional a los holders de tokens.
Los beneficios son claros: democratización de la inversión inmobiliaria, mayor liquidez (ya que los tokens pueden venderse en mercados secundarios), transparencia total (todas las transacciones quedan registradas en blockchain).
En cifras, un token de 10 € en el ejemplo anterior, si el edificio se vende finalmente en 720.000 €, con costos totales de 380.000 €, implicaría un beneficio neto de 340.000 €, o aproximadamente un 89,5 % de retorno sobre la inversión. Cada token recibiría alrededor de 18,95 €, casi el doble. Todo en menos de un año, sin que el inversor haya movido un ladrillo.
La convergencia entre flipping y tokenización está abriendo una nueva era de agilidad financiera, donde los beneficios de las operaciones inmobiliarias ya no están reservados solo para grandes capitales, sino que se extienden a una red global de pequeños inversores conectados digitalmente.
Recordar que en España existe una regulación solida respecto a este tipo de emisiones que reconoce a los tokens como instrumentos financieros, y las plataformas deben cumplir con los requisitos de las con normativas, como la incorporación de la ERIR, el KYC/AML (conozca a su cliente / prevención de lavado de dinero) entre otras.
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