El modelo incorpora +60 variables de análisis de las FIBRAs, incluyendo NAV, cap rates, deuda, FFO, métricas por CBFI y riesgo financiero.
Con el objetivo de concentrar diversos procesos de análisis en una sola plataforma y permitir que el inversionista construya sus propios escenarios de valuación, se dio a conocer el lanzamiento de Capreits, plataforma permite modificar variables como la tasa de capitalización (cap rate) y estimar un Valor Neto de los Activos (NAV) propio en los Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces).
En específico,el mercado de FIBRAs en México administra activos por más de un billón de pesos con 32 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR).
De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), el sector representa4% del PIB nacional y ha registrado un rendimiento acumulado de 100.14% en los últimos cinco años, por encima del IPC y del S&P 500.
No obstante, analizar una FIBRA requiere integrar información proveniente de reportes trimestrales, estados financieros, presentaciones corporativas y distintas fuentes de mercado.
Una de las pregunta que busca responder la opción es: ¿Cuánto vale esta FIBRA y cuánto estoy pagando por ella?
Ante ello, Capreits no emite solo recomendaciones de compra o venta, sino que proporciona información, métricas y herramientas para que cada usuario pueda realizar un análisis personalizado.
5 funcionalidades
En su primera versión, Capreits V1 cubre 15 FIBRAs e incorpora más de 60 variables de análisis por cada una, incluyendo NAV, cap rates, deuda, FFO, métricas por CBFI y riesgo financiero.
Entre sus principales funcionalidades se encuentran:
1.- Valuación mediante cap rates y NAV: el usuario puede modificar sus propios supuestos y construir escenarios de valuación.
2.- Desagregación del portafolio: permite diferenciar entre propiedades estabilizadas, desarrollos y reservas de tierra.
3.- Deuda y estructura de capital: incorpora métricas de apalancamiento, capacidad de pago y exposición financiera.
4.- FFO y métricas por CBFI: concentra indicadores relevantes para analizar generación de flujo y distribuciones.
5.- Comparación entre FIBRAs: facilita contrastar valuaciones, rendimientos y métricas financieras entre distintas emisoras.
Según el comunicado, se trata de analizar una FIBRA desde la perspectiva económica de quien evalúa un portafolio inmobiliario, y no únicamente a partir del comportamiento diario de su certificado en bolsa.
Modelo freemium
La plataforma Capreits fue lanzada bajo un modelo freemium.
Es decir, a cada usuario podrá seleccionar una FIBRA de su preferencia y mantener acceso completo a su análisis de manera gratuita y permanente.
Asimismo, los nuevos usuarios tendrán 14 días de prueba gratuita con acceso a todas las FIBRAs disponibles en la plataforma.
Una vez concluido ese periodo, el acceso completo al universo cubierto por Capreits tendrá un precio de 33 pesos mensuales.
Proyecto de dos años
La plataforma fue desarrollada durante dos años como un proyecto independiente, con el objetivo de construir una herramienta especializada en valuación inmobiliaria aplicada al mercado público de las FIBRAs.
La primera etapa estará concentrada en México. A largo plazo, contempla extender sus herramientas hacia otros mercados inmobiliarios públicos y al análisis de adquisiciones inmobiliarias privadas.
“El reto tecnológico era estandarizar los reportes de 15 FIBRAs que publican sus datos de formas distintas y convertirlos en un modelo que se recalcula al instante con los supuestos de cada usuario. Lo que antes tomaba horas en Excel, ahora se puede analizar en minutos”, destacó Carlos Enrique Agostini Silva, cofundador de Capreits y líder de arquitectura y desarrollo tecnológico.
“Durante años analicé FIBRAs utilizando reportes trimestrales, modelos en Excel y distintas fuentes de información. Capreits nace de querer reunir ese proceso en una sola plataforma y, sobre todo, permitir que cada inversionista utilice sus propios supuestos. No buscamos decirle al usuario cuánto vale una FIBRA; buscamos darle las herramientas para que pueda determinarlo”, destacó por su parte, Antonio Alejandro González Castillo, cofundador de Capreits,
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