La tasa hipotecaria sufre un escenario de cambio de rumbo en
Moody’s, S&P y el M10 ya cambiaron la ecuación, pero esperar el crédito barato también tiene un costo.
Yuri Domínguez / Inversiones inmobiliarias en Querétaro.
La lógica parece sencilla. Si Banco de México (Banxico) ha reducido la tasa de referencia, entonces los créditos deberían seguir abaratándose.
Sin embargo, el mercado está empezando a enviar una señal distinta.
En mayo, Moody’s redujo la calificación soberana de México a Baa3, apenas un escalón por encima del grado especulativo. Días antes, S&P modificó la perspectiva de la deuda mexicana de estable a negativa, citando preocupaciones sobre crecimiento económico, finanzas públicas y el peso que siguen representando empresas como Pemex para las cuentas del gobierno.
Al mismo tiempo, Banxico redujo su expectativa de crecimiento para 2026 de 1.6% a 1.1%, reconociendo una economía más débil de lo previsto y una inversión que continúa mostrando señales de cautela.
Y aquí aparece un detalle que muchas veces pasa desapercibido:
Las hipotecas no dependen únicamente de la tasa de Banxico.
También dependen de las tasas de largo plazo, del riesgo país, de la confianza de los inversionistas y del costo al que México puede financiarse a 10 o 20 años.
Por eso, aunque Banxico ya haya avanzado en su ciclo de recortes, no necesariamente veremos una caída igual de pronunciada en las tasas hipotecarias.
El mercado primero quiere respuestas sobre el crecimiento económico, la trayectoria de la deuda pública, Pemex y las finanzas públicas. Y sobre la confianza que México pueda transmitir a los inversionistas en los próximos años.
Ahí es donde el M10 empieza a cobrar relevancia.
Mientras las tasas de largo plazo continúen elevadas, los bancos difícilmente podrán trasladar una baja agresiva al crédito hipotecario.
Y eso cambia por completo la conversación.
Las dos caras de la moneda.
Para quien busca comprar una vivienda mediante crédito, el riesgo es seguir esperando una tasa perfecta que quizá nunca llegue.
Porque aun si las tasas bajan algunos puntos adicionales, eso no garantiza que las viviendas mantengan los mismos precios ni que las condiciones de financiamiento sean iguales.
Pero existe otra realidad.
Para quien tiene liquidez y busca invertir, los periodos de incertidumbre suelen generar oportunidades que desaparecen cuando regresa la confianza.
Cuando el crecimiento es fuerte y todos quieren comprar, las oportunidades suelen ser más escasas.
Cuando el crecimiento se desacelera y predomina la cautela, aparecen mejores negociaciones, menor competencia y una selección más clara de los proyectos que realmente tienen demanda.
Por eso, quizá la pregunta correcta ya no sea:
¿Van a bajar más las tasas?
Sino:
¿Cuánto me cuesta esperar?
Porque el mercado inmobiliario en México no parece estar entrando en una etapa de dinero barato.
Parece estar entrando en un entorno donde el crédito, la inversión y las decisiones patrimoniales dependerán menos del optimismo y más de los fundamentos económicos.
Y en ese escenario, quienes entiendan la diferencia podrían tomar mejores decisiones que quienes simplemente esperan la siguiente baja de tasas.
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