El capital de riesgo alto y eficiente o bien asumir los méritos de gestión y asociación tácita con los dueños de la tierra con una menor participación de monto inicial.
El sector inmobiliario de vivienda es demandante e intensivo de capital por definición, no son menores las necesidades que se tienen para cubrir los requerimientos de los preoperativos de cualquier desarrollo.
Federico Pizarro Suárez García de https://www.multiva.com.mx/
El estudio de mercado, permisos, licencias, factibilidades y cualquier otra erogación que deba realizarse antes del inicio de los trabajos de construcción, debieran cubrirse con las aportaciones de capital de riesgo del desarrollador.
Sin embargo, es completamente vigente la discusión de cómo tratar desde el punto de vista normativo de crédito, la negociación sobre el elemento más importante y que dictará en un amplísimo porcentaje el éxito o fracaso del desarrollo y su correspondiente operación de crédito, me refiero al terreno en donde se edificará el proyecto.
Terreno, piedra angular
El terreno es la materia prima que no puede producirse y sin embargo es la piedra angular de cualquier operación, su ubicación y capacidad de transformación derivará en gran medida la vocación del desarrollo, la superficie de metros cuadrados a construir, el número de unidades resultantes, el precio de éstas, la dificultad del proceso de obra, el cumplimiento normativo de la autoridad enmarcada en los planes de desarrollo, servicios de infraestructura cercanos y accesibles, y con seguridad la velocidad de venta de todo el proyecto.
Considerando lo anterior, es sumamente complejo asumir que los desarrolladores tendrán el nivel de capital para adquirir una reserva territorial, al menos en ciudades en donde los proyectos se refieren a redensificación urbana, es decir verticalización de zonas centrales, en donde puedan colocar a “punto de desarrollo” dichos terrenos, ya que además de los costos asociados a ello, se tiene una problemática profunda en toda la gestión permisológica, la cual puede tardar más de 3 o 4 años dependiendo de las instancias involucradas y ahora de los procedimientos adicionales que permiten que la opinión de los vecinos pueda delimitar y hasta derogar las oportunidades de desarrollo y construcción de un predio en particular.
Por otra parte, y situándonos en la visión del proveedor financiero, si bien es cierto que por axioma de producto, el terreno quedará en garantía hipotecaria del potencial financiamiento a la construcción, es conducente la discusión sobre si éste (el terreno) debiera estar pagado y en el balance del acreditado o bien se permitan las aportaciones de tierra contra el pago de un porcentaje de las ventas o bien con la transmisión producto terminado (departamentos).
Óptica de garantías
Desde la óptica de garantías, el terreno es el mismo, sin embargo, las aportaciones de capital de riesgo por parte del desarrollador son diametralmente opuestas. En porcentaje sobre las ventas, pasan en promedio de un 5% a quizá el 15%, esto se refleja enormemente en los ratios de retorno sobre capital, y más aun al tener acceso al crédito y a la utilización de los enganches de las preventas para solventar algunos de los ya mencionados gastos preoperativos.
Adicionalmente a lo descrito, en muchas ocasiones las empresas solicitantes se tratan de vehículos de propósito específico cuyo capital social es limitado y en ocasiones no se cuenta con elementos adicionales que mitiguen el riesgo de crédito, ya sea avales o alguna garantía adicional.
Por otra parte, y como ya hemos mencionado, pensar que una empresa podrá soportar la carga de inventarios para generar oportunidades de desarrollo, colocar los predios listos para operar y gestionar de forma eficiente la obtención de licencias y permisos, utilizando para tal efecto los resultados financieros de los proyectos anteriores, es una labor titánica y muy compleja.
Una vez entendida las dos visiones, es decir, capital de riesgo alto y eficiente o bien asumir los méritos de gestión y asociación tácita con los dueños de la tierra con una menor participación de monto inicial, permitirá evaluar de mejor manera el riesgo de crédito y en su caso elaborar una estructura adecuada de participación bancaria. Asimismo, el desarrollador deberá entender que una palanca excesiva con bajísimo o nulo involucramiento de capital, tampoco es adecuada y traspasa la totalidad de riesgo al dueño de la tierra, potenciales compradores y al intermediario financiero, limitando así sus opciones de financiamiento y por tanto coartando su capacidad de crecimiento.
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